住房类项目4年内竣工，逾2年未开发收回土地使用权!一地新政即日起施行

2023年12月12日，深圳市规划和自然资源局印发的《深圳市建设用地开工竣工管理办法》(下文简称《办法》)正式实施，有效期5年。《办法》主要通过通竣工定义、开竣工期限、违约金计收等内容进行修改完善，进一步规范建设用地开竣工管理。

其中明确：(一)主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。(二)主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。其中，建设项目地下室≥3层的，其开工日期可再延长6个月，竣工期限相应顺延。

此外，《办法》提出，土地使用权人应当在划拨决定书或供应合同的规定、约定期限内按时开工，开工期限不予延期。超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的，按照闲置土地相关规定处置。

根据《土地管理法》的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权(因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外)。

严控风险

“开工期限不予延期”

深圳市明确提出“开工期限不予延期”，一是打击开发商囤地投机行为，二是督促开发商尽快开工、按时竣工。如果超过约定开工期限二年未动工开发的将被无偿收回土地使用权，未在约定期限内竣工的须承担违约责任。

关于违约金方面，在保持违约金计收标准不变的情况下，《办法》将违约金计收规则调整为按月计收，即违约金由每延长3个月按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的1.5%计收调整为每延长1个月按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的0.5%计收。

政府有关部门在受理土地使用权人申请办理整宗地建设工程规划条件核实手续或分期开发建设的最后一期规划条件核实手续时，应核查申请用地是否在划拨决定书或供应合同规定、约定的竣工期限内竣工。按照便民高效原则，明确存在逾期竣工情形的，应先办理规划条件核实再完善竣工超期用地手续，以保障土地使用权人只需签一次补充协议。

近几个月，部分地区也出台政策强化建设用地开工竣工管理，但像深圳这样细化不同类型建设项目的开工、竣工期限以及明确不予延长开工期限的还是首次。这也显示出一个方向，即降低房地产和建筑业的市场风险、信用风险、流动性风险已经成为政策调控的一种新趋势，这不仅对于房地产市场的稳定发展具有积极意义，还能在根本上防范房地产项目延期交付的风险，稳定社会预期，增强消费信心。