旭辉林中：年中不上调目标，要敬畏市场

观点地产网 8月15日，原计划于下午两点半举行的旭辉2018年中期业绩发布会，因临时的调整，最终变成了主席林中和投资者关系总监梁旭明的媒体问答“二人转”。

当天下午六点，刚参加完投资者会的旭辉控股集团主席兼执行董事林中以及集团投资者关系总监梁旭明，匆忙赶回到旭辉在金钟太古广场会议室所举办的媒体会，总监梁旭明在对公司年中业绩做了几的简短介绍后，现场便直接进入了媒体问答环节。

毫无疑问，规模扩张还是外界对房企极关注的一个话题，而从2016年530亿，到2017年的1040亿元，旭辉无疑也成为这场内房规模之争的焦点。另悉，今年1-7月旭辉已录得合同销售金额787亿元。

记者会一开始，现场便有媒体再一次把房企的“规模之问”扔到了林中的手上。林中表示，按照房企上半年与下半年“四六开”的算法，旭辉在今年应该可以超额完成年初定下的1400亿元的目标。

“我们今年应该可以超额完成1400亿目标，因为下半年的销售比重一般都是在60%，上半年才40%。”林中介绍称，旭辉今年还有2600亿元的可销售货值。他现场为大家演算了下，按照百分之六七十的去化率，“我们超额完成今年的目标，应该是非常有信心的”。

但对于公司是否会在年中上调目标的疑问，林中称要敬畏市场：“我们还是要敬畏市场的政策，所以我们本来还想提目标的，但最终觉得还是算了，不要提，我们还是把它干出来好了。但在我们内部，是一定会超额完成年初制定的目标的。”

林中表示，旭辉能够在未来的三四年内保持这两年的发展速度，但在这之后，他更希望旭辉能够把速度降一降，不能在规模很大的时候还保持那么大的速度。

“但是现在我们规模还不是很大，所以我们还是可以保持那么大的增长空间，等到我们块头变得很大了，相信我们速度会放得更稳健一点。”

根据当天的业绩报告显示，旭辉在今年上半年的土地收购合同总代价530.08亿元，期间收购土地的总规划建筑面积约870万平方米(该集团股本权益占500万平方米)。

截止2018年6月30日，该集团土地储备总建筑面积约为4040万平方米，当中旭辉应占土地储备建筑面积约为2110万平方米。而在1-7月，旭辉新收购了72个项目，新增货值1800亿元。

林中看来，旭辉作为有一定规模的公司，在未来的土地收购上，招拍挂一定是旭辉的“主菜”，二手收并购是“前菜”，一二级联动是“甜点”。

其认为这种拿地的方式应该是综合的，因为企业未来要上几千亿的销售，大量的土地补充主渠道还是立足于招拍挂，这是主要渠道。当然“你要吃得好，主菜、前菜、甜点都得有，不能说只有一种”。

在这个基础之上，林中坚定看好北上深长期的未来，特别是深圳，但是短期内有些土地太贵了还是不会去买。“深圳我们在等机会，有好机会就买，没好机会就继续等。除了深圳我们还在广深区域，东莞等地去看。你看我们今年在江门又买了一块地，是底价。”林中笑了笑，对自己在8月15日当天刚以底价拿下江门蓬江里村一宗地块感到自豪。

而其也表示，下半年拿地会遵循自己的投资进度，对于已经有出现土地回落的城市要加大投资比重。但是同时在目前地价还在上涨，或者是市场比较热的时候，其认为并没有太多的投资机会。

“我们应该不要去居高买地，不要去买。所以总的来看下半年的量应该会比上半年略少一点。”

区域的布局上，林中还是坚持自己一贯的说法，希望未来主要是一二线占80%，三四线占20%。但事实上，按照当天公布的数据，旭辉上半年的销售均价相比上年同期录得一定的下降，期内均价仅为1.53万元/平方米，同比下降16.9%。

林中解释：“我们今年上半年一线城市成交很少，因为预售证都没拿到，我们都是下半年才开始拿到预售证，那个东西一卖，到今年年底整个销售均价又上去，我们估计销售均价应该在1.75—1.8万。”

面对近来较为严峻的融资环境，林中称未来一段时间还是不太乐观，但是会比最悲观的四五月份的时候好。从长期来看，企业表达出了对房地产行业积极正面的看法：“因为我对2035年中国城市化完成到75%是比较看好。”

以下为旭辉控股(集团)有限公司2018年中业绩会现场问答实录：

现场提问：公司截至7月销售额完成全年销售目标的56%，全年是否能够顺利实现1400亿的目标?或者是否会上调目标?

林中：我们今年应该可以超额完成1400亿目标，因为下半年的销售比重一般都是在60%，上半年才40%。所以按四六开来算，我们应该会超额完成。

但是我们还是要敬畏市场的政策，所以我们本来还想提目标，但是我们最终觉得还是算了，不要提，我们还是把它干出来好了，所以我们基本上就是，年中我们没去上调目标，但是内部来看一定会超额完成年初制定的1400亿目标。而且今年还有2600亿的可销售的货，我们大概去化百分之六七十，所以我们对于超额完成今年的目标，是非常有信心的。

现场提问：旭辉今年中期的毛利率和净利分别为33.7%和13%，跟去年相比，为什么公司的毛利率在上升但净利率却持平，甚至略微地下跌，从全年来看这两个指标处在什么样的水平?

梁旭明：其实我们净利率还算是一个比较稳定的水平，因为中期业绩老实说也不是一个衡量毛利率和净利率很好的指标。因为一般我们在前半年的结转都是比后半年少的，内房股的情况，一般前半年会结转完30%—40%比例，所以它不能够给到你一个非常清晰的水平的。

但就算是这样，因为我们规模也是比较大，我们的结转也是相对已经算是比较平衡一点，所以你这样看上去毛利率和净利率还是比较平衡。其实我们上市已经五年了，净利率一直都在12%、13%这样的水平，算是比较稳定的水平。

现场提问：看见公司拿地金额占销售比有所上升，想知道下半年公司拿地会有什么调整，公司怎么看拿地的速度和节奏?

林中：旭辉是以二线、准二线为主战场，所以我们原来在三四线太少了，我们希望在强的三四线要增加一些比重，同时，我们其实在今年是减少了一线城市的拿地比重。我们今年上半年拿了72块地，北京、上海各拿了一块，在二线城市拿了44块地。三四线城市主要在浙江、江苏、山东、广东的三四线城市拿了26块，这个基本上是旭辉目前的拿地节奏。我们希望未来主要是一二线占80%，三四线占20%。

第二个关于下半年拿地的节奏，我们认为第一个遵循自己的投资进度，第二个遵守好财务纪律，第三个要量入为出，因为我们还是要对市场有比较多的敬畏。第四个在已经有出现土地回落的城市要加大一些投资比重。

但是同时在目前地价还在上涨，或者是市场比较热的时候，其实我们认为没有太多的投资的机会，我们应该不要去居高买地，不要去买。所以总的来看下半年的量应该会比上半年略少一点。

我们拿地的总额度应该会接近销售的一半，但其实还是要看机会，因为下半年我们在土地投资上还是要量入为出，我们能多卖意味着就有一些机会多买一些地，如果销售卖的没有那么多，就会买地买得比较少。

现场提问：根据会计的原则，毛利率大概只有23.6%，比去年跌了8个百分点，记得上一次说会到25%以上，我想问一下为什么根据会计的原则会下降这么多，全年还是会维持25%以上吗?

梁旭明：会计原则这样算法是不看具体项目真正的毛利率。因为我们在一些项目是有一些合资的伙伴，当我们在结转的时候会把这些项目公司的股权买回来。如果从国际的会计准则看，我们这些买卖会把项目部分的利润放在另外一条线，是一个比较复杂的会计处理，但是不反映到项目真正的毛利率，所以我们要把这一部分挪回去算才是一个真正的毛利率。

现场提问：公司今年上半年均价其实比去年同期低，是三四线的项目多一点吗?想问一下这方面毛利率可不可以维持到之前的水平?

林中：第二个就是你刚才讲的，旭辉在维持一个高速发展、高周转策略的时候，我们还是要稳定我们的盈利能力，所以25%以上的毛利率和12%的净利率基本上可以维持很多年，至少目前来看未来三到四年，手中这些货卖出去还是能维持在25%的毛利率和12%的净利率。

但我们今年上半年一线城市成交很少，因为预售证都没拿到，我们都是下半年才开始拿到预售证，那个东西一卖，到今年年底整个销售均价又上去，我们估计销售均价应该在1.75—1.8万。所以你看北京最近推出来卖的售价是6万，7月到8月卖了30几个亿。今年年底还有很多上海、北京这种高价的地，因为我们拿预售证不容易，所以都在下半年。

上半年在一线城市，或者有些二线城市，像南京，高端一点预售证很难拿，所以拿低价的预售证比较多。随着下半年陆续能拿到，全年来看还是在1.75—1.8万。

现场提问：关于融资环境，关注到公司最近一段时间也有发行一些公司债，包括8月份发的25亿元的债券，总体来看债券的利率也不算高。可是最近金融环境大家也知道，包括国内的利率波动比较大，想问一下林总，对未来一段时间的融资环境怎么看?还有公司的融资成本，这方面能不能介绍一下。

林中：从公司的融资环境来看，我们今年的融资做得非常好，一个是我们整个的信用平台管理得比较好。第二个是信用评级，境外是2B，而且是比较稳定，境内是3A。第三个其实我们是踏得比较准，一个是年初境外利息还没上的时候，我们完成了比较多的融资;另一个是境内等到市场气氛相对比较好，8月份才做境内的公募债。

从中报来看，我们的成本在5.3%，去年年底是5.2%。所以在整个利息上来比较多的时候，我们还是相对控制比较好。

未来我们认为融资环境还是不属于太乐观，但是会比最悲观的时候好。比如说4、5月份，其实整个市场是非常紧张的，到6月份，现在整个氛围会比那个时候好。所以我们认为，旭辉在中国民企房地产里面整个融资成本还是比较低的，我们认为未来是5.5%左右的融资成本。今年年底，按5.5%来看，我们相信也是业内控制融资成本控制最好的。

控制融资成本我认为有几个东西，第一个就是控制、节制自己负债，不要去多借钱，你融资成本一定低了。

第二个要把握好窗口。因为我们手上持有390亿的现金，所以其实对融资的迫切性没那么需求，市场不好可以不借钱，不需要借。市场有窗口了就会去借。包括这次境内的25亿也是近期发的比较低的，5.46%，比很多8%、9%低比较多。但是这些钱备的都是为了10月份有个35亿的债券还掉，所以我们会提前几个月把这钱都备好。

第三个你融资成本要低，你一定要管理好自己的评级信用平台，因为信用评级是从很多方面评价一个公司的风险，你风险低，你的资金成本肯定会低，你风险高，资金成本一定会高。这是一个资金风险变价的要求。旭辉资金成本低也代表旭辉应该是风险低，因此在投资者眼里，愿意给比较低的利息。

现场提问：在全年业绩的时候说负债率85%是警戒线，半年以来负债率上升了不少，你怎么看这样的情况?

林中：因为我们是会计上负债率，会计上的负债率上半年是72%，因为有些投资者希望说把永续债归到负债，会更高。未来就在看旭辉的负债率，我们应该还是希望负债率控制在70%以内，就是会计报表上的负债率。

为什么可以在境内发债，我们境内的发债基本上有债券要到期了，政府就会批给你再融资，它的款项是专款专用的。比如35亿的债券，目前的钱只能用于还未来到期的债券，你不能还银行贷款，不能还中票。比如说如果中票的钱，现在只能专项还中票，但是额度不增加。

为什么叫去杠杆，开发商不能给你加融资总额，资本市场融资额不给你加，就是让你可以借新的，还旧的，但是你不能增长，不能增加。

现场提问：年初的时候好像提到说会留意一下几个一线城市，包括深圳的土地市场的机会。现在7月底深圳也出了一些新规，想问一下公司这边对于这个市场之后怎么看?

林中：我们还是一样，因为我们很看好深圳，很看好北上深长期的未来，但是短期内有些土地太贵了还是不会去买，因为买贵地对于一个房企来说最麻烦，毛利率高低都是取决于这些——买错了，买贵了。深圳我们在等机会，有好机会就买，没好机会就继续等。除了深圳我们还在广深区域，东莞等地去看。你看我们今年在江门又买了一块地，是底价。

深圳的商业地我们一定会考虑的，因为深圳和北上是中国最好的商办城市。核心的还是地价要合适，或者地价很便宜，我们肯定会买的，我们用租金来算帐的，不是用销售来算帐的。我们那块持有部分全部用租金来算帐，要求回报率要达到6%，我们用租金来算帐。

现场提问：想问一下公司这几年发展速度其实都还蛮快的，未来会不会可以继续保持这样高的发展速度? 三年的销售增长3000亿?4000亿?

林中：我认为未来三四年我们还是可以保持这种速度，三四年以后我们可能认为应该要把这些速度往下降，不能在规模很大的时候还保持那么大的速度。但是现在我们规模还不是很大，所以我们还是可以保持那么大的增长空间，等到我们块头变得很大了，我相信我们速度会放得更稳健一点。

规模我们就不回答这个事情。我们认为努力去做就能实现自己的目标，但是核心还是在实现这个目标的时候要实现我们持续的、稳健的、有质量的快速增长，所以我们很关注增长中的质量。我们在维持这个速度，还能保持质量就维持，如果不能保持这个质量，我们宁愿放慢一点速度，所以核心还是保证质量。

现场提问：现在公司的股价跌了那么多，有没有很心痛的感觉?

林中：没有，因为我认为短期波动是很正常的。核心就是我认为便宜的我就去买，但是我这一个月不能买，是因为我们要发布业绩，不能买，被限制住了。

现场提问：所以你意思是过完业绩可以买?

林中：我不劝你买卖股票，因为劝你买卖股票是不道德的。

现场提问：买地策略方面还想问多一点，关于招拍挂跟并购比例大概是多少?

林中：我们今年上半年主要是招拍挂，招拍挂占了80%几、90%，收并购占了10%。为什么收并购会比较多?第一个方面今年上半年收并购便宜的地的二手地比较少，因为很多地方土地市场比较高。第二个周边符合我们对高周转的要求，因为二手地有这个问题，所以有的时候没办法快速开。所以我们今年对周转，整个资产周转有高的要求，所以就会回到收并购为主。第三个其实在不同的城市，土地有些城市还是回归理性，一手的地块价格比二手地块价格更合理，所以就会买的多一点。

但是从未来土地收购来看，一个大规模的公司一定是以招拍挂为主，招拍挂是主菜。二手收并购跟一二级联动是为辅的，二手收并购就是前菜，一二级联动是甜点。你要吃得好，主菜、前菜、甜点都得有，不能说只有一种。

我认为是综合的，因为我们未来要上几千亿的销售，大量的土地补充主渠道还是立足于招拍挂，因为这是主要渠道。但是在二手收并购的机会在地价波动的时候有，第二个地价已经涨上来了，他们陆续都已经很高了，其实我认为收并购机会很少。

目前以我们的土地储备还能支持，如果是按今年的销售额不增长可以干四年，如果按动态的要增长，估计干两三年。

现场提问：现在对于整个房地产市场的看法还是像之前一样，有一个比较乐观的看法吗?现在的政策好像越来越严。

林中：我对这个行业一直都是比较积极跟正面，我对长期发展有信心。但是刚才总经理讲，我们行业已经出现新的变化，市场会回归平稳，如果有一些城市的土地出现了比较大幅度的回调，我们还会去买。因为对2035年中国城市化完成到75%，我是比较看好。这个看好给我在底部买地信心比较强，越是楼卖不好我觉得越是可以考虑买地的时候，越是市场很热，我认为应该是抓紧卖楼的时候。就像股票低了很多人不买，我们就可以开始考虑了。

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