大理买房成本还能再降多少?房贷利率“85折”再现?

进入4月，房地产“因城施策”持续深化，房贷利率又降了!

不完全统计，近期已有十余个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，包括福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等，既有三、四线城市，也有热门二线城市。

什么是“取消下限”?

2022年5月15日，央行、银保监会印发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中提到，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

简单来说，对于购买首套房的，贷款利率为当期LPR-20个基点，二套房维持LPR+60个基点。

2022年9月29日，央行、银保监会联合发布“关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知”，进一步放宽利率优惠政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

此后，央行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。一手房房价同比、环比连降三个月的城市，按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

大理当前执行首套房3.6%(LPR-35BP)的利率，减去的35个基点包括首套房的20个基点和动态调整机制的15个基点。

动态调整机制建立以来，大理和其他大部分城市一样，选择的是下调首套房的利率下限，调整的幅度并不是很大。取消下限，意味着首套房房贷利率由各个城市的银行和市场来动态决定，随着新一轮楼市支持政策的推出，越来越多城市开始选择取消下限的调整方式。

首套房贷利率能降多少?

以赣州为例，开始取消首套房贷利率下限之后，第一时间赣州就有多家银行执行该政策，首套房贷利率从LPR-20BP下调至LPR-40BP，3.95-0.4，达到了3.55%，约等于5年期以上LPR报价的“9折”。

青岛自4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，各金融机构可合理确定每笔贷款的具体利率水平，已有多家银行首套房商贷利率下调为3.45%，约等于5年期以上LPR报价的“87折”。

中山曝出消息最高可以减60个基点，即3.35%，相当于打了“85折”。

新房同比、环比连续上涨3个月的石家庄此前有消息称，首套房贷款利率从“LPR-50个基点”上升到“LPR-20个基点”;但后经媒体证实，其4月房贷利率依然维持不变，首套房仍执行3.45%的房贷利率。

业内研究机构数据显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。随着越来越多城市开始执行取消下限后的首套房房贷利率，4月百城首套主流房贷利率可能会下降。

大理的房贷利率还会降吗?

2023年12月至2024年2月，大理新建商品住宅销售价格指数同比、环比已连续三个月下降，按照因城施策原则，有权自主决定是否取消首套房房贷利率下限。

但是，此前的存量首套房贷利率调整对商业银行净息差产生了较大影响，银行是否接受首套房房贷利率进一步下调呢?

4月初，河南、陕西、山西、云南、贵州、广东等地的多家中小银行在官方渠道发布《关于调整定期存款执行利率的公告》，宣布下调定期存款利率，三个月、六个月、一年期、二年期、三年期等不同期限的整存整取利率均有涉及，存款利率下调幅度从5个基点至45个基点不等。

一般来说，银行降息的节奏是从上至下传导的，呈现出“国有大行带头、股份制银行快速跟进、其余银行有序跟随”的模式。国有大行和股份制银行已经下调了存款利率，中小银行的跟进将使得银行业净息差承压问题得到缓解，为降低贷款利率留下空间。

历史上针对房贷利率的最大“折扣”发生在2008年，央行发布公告，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。按照当时5.94%的基础利率，打“7折”后的房贷利率达到4.158%。截至2024年3月，平均3.59%的百城首套主流房贷利率已经来到历史低位。你认为大理首套房贷利率降到多少会是比较理想的呢?