远洋李明：下半年房价是最好预测的

观点地产网 这场可能是远洋史上最短的业绩会，持续了不到十五，包括至简的业绩介绍与至短的解答。

作为安邦投资的多家地产企业之一，远洋无疑是特殊的。针对代管安邦地产业务，甚至是否会进一步收购资产等一系列问题，业绩会为外界提供了探究事件的机会，但收获并不显著。

8月23日，远洋集团于香港举行2018年中期业绩发布会，董事局主席兼行政总裁李明、总裁事务中心总经理朱晓星、执行总裁李虎出席现场。

对于安邦地产业务重组进展，李明的回答简明扼要，仅表示上半年与安邦接管组成立的合资公司将对涉及安邦不动产业务的人员及项目等进行全面的管理 ，目前各项工作进展顺利。

据悉，合资公司邦邦置业已在上半年完成股权变更，李明出任副董事长及总经理，而法定代表人与董事长则由安邦保险接管工作组副组长符飞担任。符飞同样在今年5月进入远洋董事会，任非执行董事。值得一提的是，经过过去几个月的调整，远洋目前的董事会规模缩至12人，过往两大险资股东分别握有1个执董及2个非执董席位的常态被打破。

李明回应观点地产新媒体称，在一般内资背景的企业中，对执董不是很敏感，董事会变化不是主要的问题。如今远洋跟两个大股东越来越默契，所以大家有这么一个共识，目的是提高效率，专注于自身的工作。

“像李总(李虎)，他之前当执行董事，我来跟他谁来不都是一个人，不如他当执行总裁，去做更多业务上的工作，是类似这样的安排。其实执行董事管理层也减了人，实际上各方代表的比例没有什么变化，因为都减了。”李明进一步解释道，李虎则站在旁边微微点头。

回归到业绩的主题上，在同比增长48%的基础上，远洋上半年以451亿的销售额完成了近一半的任务。未来半年，远洋的供货达到了1300亿元，同比增长61%，其中新项目比例接近八成。这意味着，远洋只要有42%的去化率便可完成全年千亿的目标。

结算方面，由于交付项目减少，远洋上半年营业额为154亿元。与此同时，作为远洋的总部，北京市场对总营业额的贡献比例由38%下降至36%，京津冀上半年的营业额同比大幅下降。

对于这一变化，李明解释称，京津冀地区由于大气治理原因，在冬季采取了停工的措施，对原来的开发周期造成影响，所以远洋适度降低在这个区域业务量的比例，这是一种策略性的安排。

数据显示，远洋期内在20个城市获取了39个项目，新增土储面积604万平方米，价值达到1300亿元。京津冀的新增面积所占比例由42%下跌至27%，长三角则由8%上涨至25%。

据了解，在投资标准上面，远洋要求新增项目能够满足“368原则”，即拿地3个月内开工、6个月内开盘、开盘2个月内当期货源去化率达50%。利润方面，项目的销售均价要求能够满足GPM(毛利率)及IRR(内部收益率)均超过25%。

诸如“368”等高周转理念的执行背后，是远洋向千亿甚至两千亿挺进的选择。据了解，为扩大规模，远洋也在加大刚需及首置产品的比例，并重视对合作项目的并表。

财务负债指标方面，李明表示，目前短期债务所占比例小，集中偿付没有压力。远洋的内外债比例很合理，人民币债务在65%左右，公司还对外币作了远期合约应对汇率损失，汇率风险非常有限。

人民币汇率走势正在影响着中国经济和房地产，相比之下，去杠杆、政策调控等与地产行业更加息息相关。

李明神情略显严肃地说道：“下半年房价是历史上最好预测的，维持房价不上涨的趋势我觉得不单单是中央政府与各地政府的希望与要求，也是客户的希望与要求。从现在来看，市场预期是稳定的，房价预期也是稳定的。”

而且，李明认为，日后房价下调压力整体来讲也不存在，中国城市化进程还在继续，城市更新的需求还在，人口特别是城市的人口还在增加，需求增加，房价整体下行的压力也不大。

新闻来源：观点地产网

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