量价齐涨+土拍限价昆明限购可能性增大

发布时间： 2017-04-05 09:35:04

来源：云南房网

在新一轮调控不断扩围的背景下，昆明市近日提出了将引入土拍限价机制(即土拍熔断：土地出让中报价超过该地块最高限价时中止出让)的新政，虽然昆明并未出现热点城市去年以来频出的状况，但市场分析认为，这可以视作昆明预防土地市场过热以及房价快速上涨的一项调控措施。据云南房网统计，去年5月份以来，全国已有9个热点城市推行土拍熔断，而这9个城市迄今已全部推出限购限贷甚至限售的政策。另外，近期昆明楼市呈现出明显量价齐涨趋势，出台限购调控措施的可能性也在增大。

截至3月29日，全国已经有40多个城市(包括县市)抛出了100多次以限购为主导的调控政策。这一轮的调控政策出台之密，覆盖范围之广，限购标准之严在楼市调控史上是空前的。不仅热点一二线城市批量沦陷，以环北京为代表的一大批陌生县市也首次加入调控大军，更有不少城市在短时间内多次将调控政策升级加码。就连天水、贵阳、长春这样的房价并未出现异动的城市都在同一天相继跟进，甚至国家级贫困县也难幸免。

调控城市分布图(截至3月29日17:00)

9个土拍熔断城市已全部限购昆明能否幸免?

2016年以来，全国许多城市高价地频出，市场火热，作为调控政策的一部分，2016年5月，苏州率先施行土拍熔断，随后南京、郑州、武汉、合肥、福建、成都、青岛、天津等城市(省份)在年内相继跟进，在重点地块的土地出让中设置最高限价，报价超出限价即触发熔断机制，中止交易。

与这些频出、房价猛涨的热点二线城市相比，昆明去年并未出现市场过热现象，但今年以来，已明显出现量价齐涨局面，是否会出台限购调控政策成为市场关注的焦点。此次昆明跟进推出土拍熔断机制，预防市场过热的调控意味非常明显，做法也与其他城市类似，对重要或热点地块设立限价，其目的都是控制土地拍卖的溢价率，最终达到抑制房价过快上涨的目的。

但是从去年已经实施土拍熔断的9个城市来看，控地价抑房价的效果并没有显现出来，迄今为止，这些城市全部已加入新一轮的限购限贷当中，昆明土拍熔断推出后能否成为唯一的例外呢?这主要得看目前的市场状况和趋势。

楼市销量大涨去库存成效显著

楼市销量大涨，去库存成效显著让昆明具备了一些限购城市的特征。

过去这一个月，昆明楼市成交强劲，日成交套数和面积一直保持在高位，连在过去惯性遇冷的周末也有着较为突出的表现，3月份的成交量达12789套117万方，创下了近三年来的同期新高。时间再往前推一个月，今年2月昆明卖房6355套53万方，仅从数据上来看，这个月的成交并没有任何出彩的地方。可是放在历年同期成交数据中，2月份昆明楼市成交量在受到春节长假影响的情况下，仍然创下了云南房网2012年有数据以来的6年同期最高值。再看整个一季度的成交量，今年一季度27808套246.16万方的成交数据也创下了三年以来的同期新高。

从去年四季度开始发力的呈贡今年继续强势，前2月成交面积同比翻番。呈贡统计局数据披露：2017年1-2月呈贡房地产累计销售面积282215平方米，同比增长287.88%。仅2月份就销售了236184平方米，同比增长221.57%。

从市场的表现看昆明楼市火热更有说服力。

外地资金大量涌入本地楼市，先是消失已久的外地购房团在去年国庆期间突然重现昆明，而且下手果断迅速。云南房网近日的一项抽样调查结果也表明，外地购房客已经渗透昆明主城各区，有个别楼盘外地购房客的占比已高达6城。阔别昆明多年的彻夜排队买房场景也卷土重来，而这是昆明楼市鼎盛或上升时期才有过的现象。有市场分析认为，受到其它限购城市外溢效应的影响，或将有更多外来资金进入昆明楼市。

或许是在销量的拉动下，昆明库存去化周期也相应发生了一些变化，多方数据均指向昆明楼市去化周期已经呈现明显的下降势头，尤其是住宅。

昆明市长王喜良近日所做的政府工作报告中就有“住宅去库存周期进一步缩短”的表述，该报告还指出，2016年昆明商品房销售面积1521万平米，同比增长16.5%，商品房库存下降23.9%，库存去化周期在25个月左右。昆明中原地产的数据显示，昆明住宅只有10个月左右的去库存周期。另一家专业的数据研究机构昆明锐理也在近期的一份报告中指出昆明各物业类型的库存均有下降。

昆明去库存成效已经传导至市场，表现在市场上就是个别区域出现了房源供应告急的现象。

按照呈贡区区长张先宝的说法，去年呈贡全年新建商品房交易达28867套，257万平米，同比分别增长58.5%和73.8%，可售房源几乎售罄。虽然有业内人士认为“可售房源几乎售罄”的说法可能有些水分，但是呈贡住宅房源供应紧张确是事实。根据云南房网的调查，呈贡仍有住宅房源在售的项目不到10个，而这些项目可出售的住宅房源总量超不过千套，这是3月中旬统计的数据。即便是加上近期有上市计划项目的补货，呈贡住宅房源的供应量也不过只有几千套。

区域房源供应告急，呈贡并不是个案。昆明一环内的住宅房源供应一度接近枯竭，目前虽有项目补货，但存货量并不多。二环内的供应状况同样不容乐观，也有个别新盘入市，但因为是小项目只能释放几百套房源。就当前在售项目的情况再看，二环内有货的大部分都是过去的存量项目。

昆明房价大幅、多次上涨

如果说销量大涨、去库存成效显著只是让昆明具备了一部分限购城市的特征，那么房价大幅、多次上涨则是让昆明出台限制性措施的可能性增加了。

很多项数据都可以说明昆明房价正在大幅上涨，不少项目在短时间内多次提价，并且这种趋势还在继续蔓延。

统计局的数据表明昆明房价已经连续8个月同环比双涨，环比增长的幅度在0.3%-1.1%之间。相比之下，同比涨幅扩大明显，去年7月同比涨幅仅为0.8%，到今年2月份已经增至4.6%。虽然距离热点一二线城市“一二十个百分点涨幅”的疯狂程度还有一定的距离，但这样的房价涨幅对昆明来说其实并不算小了。

昆明万元楼盘已是寻常，现已有30多个“万元户”

云南房网统计过更具体的数据。昆明品牌开发商旗下除别墅外的热销楼盘大多已经涨价千元以上，个别楼盘的大平层产品单价甚至上涨了万元。刚刚过去的这一个月，昆明又有6个楼盘涨价，涨幅最高者达2000元/平米。

3月份的涨价统计才刚发出，清明节前两天，云南房网就又连续收到4个楼盘涨价的消息：云南城投旗下昆明湖、融城优郡同步涨600元，万科银海泊岸今年第二次调价，均价已达13000元，东盟森林发来通知，4月新推带装修公寓最新价格为8200元/平米。

目前，“万元”楼盘在昆明已经是寻常，现已有30多个楼盘的单价在万元以上，半数竟都在三环以外，而且这30多个楼盘还不包括别墅和大平层。

越是的地方房价上涨的空间也越大。长期贴有库存严峻、房子难卖标签的呈贡自去年国庆前后迎来一波大行情之后，就开始500、700甚至上千元地“跳着涨”，有个别楼盘最高涨幅达到3000元/平米。在这轮涨价的初期，呈贡的涨幅还要高于主城。昆明的另一个经开区的多个楼盘也在接连提价，过去5000+价位段的项目现在已经涨至六七千的水平。高新区过去六七千的项目扎堆，如今涨价已经是开发商的普遍行为，部分楼盘售价已经在万元以上。

综上原因，昆明是否会限购的答案也呼之欲出，如果昆明目前量价齐涨的局面持续下去，则重启限购或相应调控措施的可能性将越来越大。

背景链接：部分已执行“熔断”机制的城市

天津

2016年12月3日，天津市新政：为防止土地价格异常波动，对市场预期较高的地块可采取设定土地价格合理上限等方式，引导开发企业理性竞价。12月14日下午，北辰顺义道地块摘牌，天津设最高50%溢价率限定以来首宗出让的地块，天津土地市场首次出现熔断!

青岛

黄岛区国土资源局发布土地出让公告，将在12月30日网上拍卖7宗土地。这是青岛市土拍过程中首次启用“最高限价令”，被市场解读为土地拍卖中的“熔断机制”。

熔断规则：“按照价高者得原则确定竞得人，如溢价率达100%以上，视为不理性竞拍，系统自动流拍”。

郑州

12月9日上午，郑州土拍“熔断”机制出炉后首批9宗住宅用地全部底价成交。9宗地块共计约41.58万平方米，折合623.74亩。

政策：网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止;郑东新区、郑州经济开发区土地，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。

武汉

11月22日，武汉市公开出让17宗地块，这是武汉市实施新一轮限购后的首次土地拍卖。当日的拍卖现场并未出现想象中的清冷，反之，土拍价格再创新高，5个位于远城区地块的地价还因达到土地挂牌文件限定的最高溢价率，触动了“熔断机制”。