量增价涨 旅居置业成云南州市楼市新拉力

　　      现状

　　  1月份多州市销售“逆袭”

　　  今年春节，部分州市迎来一个明显销售高峰。以西双版纳为例，仅春节黄金周期间，西双版纳万达国际旅游度假区项目成交254套，成交面积2.19万㎡，成交金额1.58亿元;雅居乐西双林语项目成交125套，成交面积1.35万㎡，总金额8500万元;悦景庄项目成交26套，面积2300㎡，总金额4000万元。

　　  这也是去年以来持续的热销延续。来自西双版纳住建局的统计信息：2016年，西双版纳累计成交新建商品房139.25万㎡，同比增长8.79%;累计成交新建商品房金额68.14亿元，同比增长9%。根据官方数据，1月份，景洪14天便成交商品房586套(1月该地有16天因系统问题网签成交数据缺失)，区域商品房成交出现了高开走势。

　　  除西双版纳外，其他几个重点州市的销售数据同样耀眼，相关数据显示，楚雄1月前11天成交备案商品房数量达384套;丽江方面，虽销售数量不大，不过套均面积达170㎡，这也是各州市套均销售面积最大的一个区域。

　　  “丽江今年首月的销售虽不及2015年的高峰值，不过销售价格方面仍有明显增幅。”丽江房产信息中心给出的交易信息，1月丽江商品房成交备案套数为231套，成交面积为39208.92㎡，其中成交均价9796元/㎡，较去年同期同比上涨了50%(2016年1月丽江均价显示为6494元/㎡)。

　　  差异

　　  开发增幅超消费力增长

　　  相比之下，昆明今年开局的销售业绩不太乐观，1月份，昆明商品房成交量为8664套，同比、环比齐降(其中，环比12月的12031套，下降39%)。“春节期间由于常住人口净流出等原因，导致1月份整体购房消费减少。”业内分析，虽然人口流动因素是销售下滑的主要原因，不过从省内销售市场吸引外销来看，昆明增速明显处于劣势。

　　  “就西双版纳春节期间几个大型项目吸引的外销人口比例来看，本地消费力仅占不到1成，而外销占比中，省外购买人群占到了近7成。”一位行业人士分析，就目前省内房地产项目开发情况来看，整体开发数量增幅远超本地消费力的增长，如何能吸引外销人口，成为2017年市场整体销售去化的关键。

　　  这也在销售端明显体现!今年年初整合升级的云南琪宸集团，其房地产业务子公司云南龙祺房地产营销策划公司今年将销售重点集中在州市市场拓展上。“我们今年代理销售的州市项目有大理‘滨海俊园’、宾川‘金城印象’和河口‘中国·越南城’等10余个项目。对重点州市的布局，也是看好其对外来消费力的巨大吸引力。”龙祺地产营销负责人表示，目前昆明房地产市场开发几近饱和，而处于省内旅游中转站的身份，也让省外消费力除休闲旅游等需求，很难在昆明的项目落地。“今年春节期间云南州市旅游地产逆势爆发，证实了其未来外销需求的市场空间。”

　　  前景

　　  旅居置业将迎来明显上升期

　　  外销市场的先天优势，让房地产企业加重州市的布局比例。记者获悉，目前州市房地产市场布局中，除万达、雅居乐等国内一线品牌房企外，实力、乾润等本土品牌房企也在近期加大产品布局力度。

　　  作为西双版纳曼弄枫国家级旅游度假区的重点项目，乾润集团旗下的玖沐雨林算得上州市房地产市场中融合旅游产业和对外消费力吸引的代表作。“依托西双版纳的自然优势、傣族民族特色，项目针对性地布局有州政府特许命名的西双版纳大剧院，西南最大规模热带雨林温泉SPA，异国风情的天下美食街，旅居区别墅、客栈等业态和全球高端的郁金香产权酒店。”乾润集团西双版纳吉鑫置业有限公司营销总监贾凯介绍说，西双版纳先天的自然优势，国内唯有三亚可媲美，三亚的房地产行业产能过剩和西双版纳的，更凸显了西双版纳项目的投资价值。

　　  在他看来，西双版纳春节期间销售增长明显，并非个例，“从全省范围，自入冬开始，旅游属性的地产产品销售相对抢眼。特别是避寒候鸟度假人群的逐年增多，泛北方区域的避霾需求，省内重点旅游城市的价值愈加被认可。”贾凯表示。

　　  贾凯分析，未来房地产市场逐渐归于理性，城市置业需求趋于平缓，旅居置业将迎来一个明显的上升期。“从发达国家房地产业态发展来看，旅居置业也是一个突出的增长点。”他介绍，随着国民消费力提升，国内旅居置业需求的人群逐年扩大，对于省内旅游城市来说，是得天独厚的机遇。

　　  方向

　　  投资性、灵活型产品更受欢迎

　　  贾凯透露，玖沐雨林的全球高端酒店品牌——金郁金香产权酒店将在今年泼水节期间面市。他对项目充满信心：“西双版纳的气候条件，决定了它可以成为国内数一数二的旅居养老胜地。随着社保改革、异地医保政策的落地，也将加速区域健康休闲产业的发展。”

　　  “外来房企大规模扩张入驻的背景下，省内房地产企业转战州市市场，进行特色化产品业态开发，也是不错的出路。”昆明房地产开发协会秘书长刘践此前接受本报采访时直言，在他看来，利用好重点旅游城市的休闲、健康、养老等资源优势，打造特色业态产品，是未来中小房企出路转型升级的一个主要思路。

　　  值得注意的是，在产品类型中，投资性、灵活型产品更受市场欢迎，“州市中投资性产品市场认可度较高，特别是旅游产业发达的重点旅游城市。”龙祺地产方面介绍，以他们代理的大理部分项目为例，基本上都是自住和投资各占一半;其他如商铺和写字楼，由于品质不高，设计理念滞后，去化压力较大。

　　  万达西双版纳项目相关负责人也表示：“项目根据度假顾客消费升级，做了很多产品创新，包括小户型合院等模式，更具灵活性的户型产品，也是市场认可度最高的。”

　　  业内分析，对于外销需求来说，由于地域差异在产品需求上倾向于更多灵活的选择，特别是旅居置业类产品，不同业态组合以及物业权属的灵活，都是吸引外销需求的关键。