陈淮：房价一定要涨崩盘纯属天方夜谭

发布时间： 2014-11-11 10:01:55

来源：凤凰房产昆明站

分类：房产时评

（住房和城乡建设部政策研究中心原中心主任陈淮）

谢谢大家。今天我讲这个主题，有三个关键词，一个是新兴城镇化，一个是区域经济，一个是房地产金融。

房价一定要涨崩盘纯属天方夜谭

大家主要关注的问题是房价涨不涨，是不是？房价肯定是要涨的。房地产会不会崩盘？纯属天方夜谭。

在媒体上，包括主流媒体，央视，流传着一种传说，说中国的房子盖过了，用不着几天就得崩盘，依据何在呢？像北京、上海、昆明都是独生子女，年轻人先买一套房，我估计这些照相的人都相信这样的传说，将来男方爹妈留一套，女方的爹妈留一套，还有爷爷姥姥，那你还忙着买房子吗，那跟白菜价一样。

借这个会场我相信回家告诉你老公、老婆，告诉你们的读者，这样的传说也就是赵本山演小品蒙一蒙范伟那样的，树上一个猴，地上一个猴，到底有几个猴，因为它有不可能发生的前提，西非的埃博拉传到中国来，在可预见的范围内，北京人口减少7%，死6/7，你说的那种传说才可能，仔细想想有些传说其实是不堪一击。只要中国城市化不断发展，中国的城镇人口是不断增长，而且是快速增长的，中国就有需要盖更多的房子和盖更好的房子。我刚才说的这三个关键词，其实是从一个新型城镇化和区域经济的颠倒，区域经济里是大系统，新型城镇化是子系统。我简单跟大家交流。

区域经济学的调整特点

作为一个赶超的经济体，发展不平衡的大国，中国来说最重要的经济学不是我们常说的宏观经济学，宏观经济学只管2014年内短期的过冷、过热、通胀、通缩、物价高涨、增长是否发力等等这样的问题，也不是企业如何获得竞争力等微观经济学，而是中观经济学，一个赶超性经济体最重要的是中国经济学，中观经济学包括两个组成部分：一个叫产业经济学，一个叫区域经济学。我们说的转型、调结构、产业升级这就是产业经济学，对中国来说过去国际竞争力也好，让老百姓分享经济发展的好处也好，环境友好和节约资源也好，关键是取决于产业结构的选择。

第二，中观经济学的组成部分，区域经济学。今天说的长三角、珠三角、城镇化、房地产是不是支柱产业等，都是区域经济学。进入二十一世纪之后，中国区域经济迅速发展和不断调整，在最初进入二十一世纪初，还没进呢，2000年初就有一个西部大开发，2003年东北工业经济，2004年有一个东部崛起，这都有一个区域经济学，但到了2004年、2005年后期的时候，在广袤的地域形成不成一个拳头，所以实际上我的区域经济在“十一五”期间，我们现在是“十二五”的第三年了，“十一五”已经大大调整，是有这样几个特点。

首先，我国有四个战略重点区域，会不计成本的投入发展。所谓战略重点区域不是最有发展条件，最有经济起飞的能力，而是关系中国、中华民族的核心利益，第一个是新疆，关系到我们国土、领土完整、民族团结、国家安全等诸多方面。第二，海峡西岸，关系到我们的核心利益。第三，长春吉林图们江地区，这关系到黄河以北，东北三省工业生产能力。最后一个跟昆明有关，北部湾经济区的延伸。这一个区域是中国的战略重点区域，关系到核心利益，什么核心利益？我们能不能打破进入二十一世纪以来周边和比我们发达的经济体，比如说日本，和处一个经济水平的印度，以及俄罗斯等，在东盟子贸易区方面做好文章，对我们区域经济有至关重要的意义，我们今天没有时间多讲。

第二，京津冀的收缩。我目前说到的京津冀，也包括西部大开发，也收缩了。

第三，加速城市化、城镇化。今年3月16号由国务院发布了一个国家新型城镇化规划，记住我们说的第二个关键词新型城镇化。

新型城镇化首先是要让更多的人住城里，没有争议，中华民族正面对一个数千年来的伟大转折，正在把一个大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族，我们走出农耕时代、自然经济、手工劳动，让老百姓过上幸福富裕的日子，导致今天经济社会发展不平衡的关键问题，城乡发展，克服老天留给我们资源短缺的瓶颈，以及让我们所有产业都处于世界最有竞争力的产业。

战略目标的实现，只有一条道可走，那就是让更多的人住到城里来，但我们的城镇化从80年代一个老人在南海边画一个圈，到08年北京开奥运会、上海开世博会，各沿海的加速建设，这个过程走过了一个黄金期，我们正在迎来第二个黄金期。这个黄金期有哪些特点？我想新型城镇化可以有很多层面规模，比如说国家的层面，人的城市化优先，怎么解决户口体制问题，农民工就业问题、怎么完成农民宅基地城市用地的置换。我不讲这些。这些有很多部门，今天也没那么多的时间来讲。

城市结构调整迫在眉睫

单就城市建设来说有以下几个供大家参考，值得注意的方面。

一个是调整城市结构迫在眉睫。如果说进入新世纪中国的房地产业，中国的城市建设战场，第二个黄金十年要把战场移到主战场，移到二线，包括西部昆明的省会城市在内，实现城市结构的优化。我们曾经痛失一次发展中小城市的良机，燎原之势到90年代中期的时候，国家的税负总额、出口创汇总额、经济总量都超过1/3，当时邓小平高兴地说，这叫异军突起，三分天下有其一，不知道是哪里出的政策，叫离土不离乡。结果进入世界金融危机的时候，2009年，3000万农民工被返乡，我们突然发现民工要么上北京、广州、上海，要么直接回云南贵州，中间没有层次可以缓解运作。过去大家议论热中说的房价问题，是人口过渡向少数特大城市集中，无法承载承受。

事实上在过去的十年中，中国2/3以上的省会城市，十年始终是供不应求，中国30个省市自治区，中国六省区，武汉类似于成都，这些基本上都是供大于求，东北三省也是，为什么供大于求房价会引起国务院的规定，先出一个八条，然后再出国五条等等，根本不能解决问题，也包括在内一大批二线、三线城市快速健康现代化发展，让人口合理均衡分布在不同城市中，房价问题才有可能解决。关键是优化配置资源，提高城市化、城镇化的发展质量。

全世界公认最优的城市规模是100-150万人口，合理的城市规模是50-300万之间，城市太大了，现在有500-1000万的城市有20一座，中国整个300万人口叫大城市，500万人口叫特大城市，北京加上流动人口2300万，人口太少了，二三十万的小镇好不好，居住起来挺宜居的，但产业承载能力不充分，基础设施不完善，怎么如怎样进行垃圾无害化的处理，不经济。大家说放松限购，其实也隐含着一个问题。

第二层意思发展城市新区，和今天讨论有密切关系，我说的新区远远大于这个。从浦东开发以来，浦东新区是国务院第一代提的，是国家级的城市新区，从浦东新区到现在，比如说亚洲新区，一共就提了六个，今年以来发改委批了11个，也就是说一大批二线三线城市要通过建新区的方式来实现城市的扩张和人口的急剧、产业结构的升级。不是在原有的大城区小打小闹。

第三，老城区的改造提上日程。从去年末国务院提出扩张棚户区改造范围，其中有1/3讲棚户区是有特定政策界限的，不像媒体说的老旧城区、老旧危房，不是，能够享受棚户区改造的是大型国营矿产员工居住区，特别是今年以来，媒体可能注意到国务院特别强调了以后，要大力加强扩张符合条件连片成、老棚户区的改造。这才意味着新型城镇化第三个重心的重要，加大老城区的改造，这和3000万套保障房有区别，比如说棚户区不存在地问题。穷人住哪儿了，不存在地的问题，最容易的是城中村改造，小产权房等等历史遗留的体制性问题结合起来一起解决，棚户区改造的好处不重点说。

第四，新型城镇化，疏解大城市功能。我刚才提到了一个京津冀，此京津冀非比京津冀，这可能是一个典型与上一届政府不同的，值得关注的一个落脚点，什么？上一次政府搞了十年的京津冀，是以天津为核心，这一届政府提出的京津冀是以北京为核心，上一届政府是以努力打造一个碧海新区中心，必须模仿复制浦东新区这样不切实际的目标为核心。这次是以疏解，包括北京在内，尽管前段时间保定成为北京政治副中心，当然疏解外迁一部分政务功能、商务功能，以及会晤功能，可能在下一步新型城镇化建设当中发展特大城市的重要落脚点，现在重点带动它的发展。

金融与房地产的关系

新型城镇化我刚才说了，我讲的是第二个层面，第一个层面人的城市化问题，生活保障问题、基础设施问题我们不说。那下面说金融、房地产都行，坦率说没有金融就没有房地产，古今中外，盖房子就是得借钱负债，天经地义的合理。所以媒体别一天到晚几乎上市的房地产企业负债率达到多少，负债是合理的，资产的组合方式。在发达国家不仅建盖房子、卖房子，持有房子要借钱，房子不缺钱了，还要作为负债信用抵押，把钱拿出来消费或者炒股盈利，这些都是个人的资源，没有金融就没有房地产。第二，没有房地产有不了真正的金融。金融是信用基础，信用产业，凭什么把钱给你，又能相信你管哈，你有占着房子的资产。当企业有优势资产存在了，企业才能够成为金融创新的基础。马云凭什么成为中国首富，是靠阿里巴巴和淘宝卖的钱吗？资产性，房地产正在给我们造就一大批老百姓私人财富的累计，正在成为金融最强大的物质基础，哪怕是一个无赖你找我借钱我敢借，因为你将来有房子作为资产。

目前我们进入二十一世纪滞后的第二个十年，房地产与金融的关系已经不仅仅是借和被借，借和贷的关系，有这样下面的方面，说了十年的间接融资转变为直接融资，十年可以说寸步维艰。房地产企业手里永远只有三种资产，都是优质资产：第一，先进。第二，土地。第三，在建。他的销售部差，通过销售才能取得，资金的周转，这些资产本身就具备金融业密切结合的过程，把房地产手里的资产盘活，证券化使它可以成为流动、信托。

第二，间接融资和直接融资，十八届三中全会讲了几条重要房地产和金融有关的事。第一，努力发展债券，把间接融资转变为直接融资，让银行把钱借给开发商，实际上银行掏钱盖了房子，开发商只不过是口头承诺，房子卖出去的时候我负责任，卖不出去的时候要么杀掉，要被携款逃跑了，银行是没有规避这种潜在风险的办法。

第三，机构投资。实际上这样的产业园区，像万达的综合体、商业地产，在国外没有开发商面对一个个散户卖商户，都是通过大的投资机构，要么是大的投资基金，类似房地产投资基金，一块买下来然后进行投资分配，老百姓想投资商业地产，你不用买商铺，直接买持有商铺的这种基金就好了。实际上我们化解过去老用限购的办法、限贷的办法抑制投资性需求，投资性需求并不需要一定持有实物的发展，如果我们有一个炒作的房地产指数，完全可以买心意的房子就行。

第四，刚才讲到了互联网金融，正在颠覆传统的银行业，颠覆传统的金融手段，包括保险公司，前两天讨论很热烈的养老地产，不是银行和业主之间的交易，而且要有保险公司参与进来，如果没有保险公司参与进来，保险公司才能规避你活得长，而钱没了怎么办。

时间有限，我就介绍新型城镇化下区域经济与房地产金融的问题，至于房地产怎样发展的问题，咱们下回再来交流，谢谢。

（注：以上为第三届中国房地产高峰论坛（昆明）现场实录，小标题为编辑增加）

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