土地使用权也能“带押过户”，停工楼盘有救了?

近日云南省首宗国有建设用地使用权“带抵押过户”成功办理

近期，云南某置业有限公司、云南某房地产开发有限公司与某资产管理公司相关负责人来到昆明市不动产登记中心日新办证点，咨询是否可以办理国有建设用地使用权“带抵押过户”。

据了解，云南某置业有限公司正在官渡区自然资源局进行名下土地使用权转让审批，并已取得相关批复文件。待投资强度达到25%后，公司即可取得官渡区相关证明材料并办理转移登记。但该宗地目前处于抵押状态，如果不办理国有建设用地使用权“带抵押过户”，两家单位将承受较大的经济压力及风险。

接到企业诉求后，为尽快推动该宗地“带抵押过户”，昆明市不动产登记中心利用工作例会积极进行研究，并及时将相关情况转报上级部门，报告事项得到了上级部门的认可后，不动产登记中心积极协调不动产登记系统公司增加国有建设用地使用权“带抵押过户”流程，并多次进行业务会商，邀请云南某公司、昆明某公司与某金融公司听取企业需求，并一次性告知企业所需材料，并指定辖区登记办证点提前介入、全程指导，促使了该宗地“带抵押过户”成功办理。(来源：昆明规划建设)

按照以往，拟受让土地已抵押的不允许转让，也办理不了过户。两家房地产开发企业如果想要交易土地，往往需要先准备一笔不少的解押资金，只有解除抵押后才能再进行土地转让。土地带押转让花费的资金大、办理周期长，导致土地二级市场流动性低、建设用地闲置问题难以得到解决。

国有建设用地使用权可以“带抵押过户”后，完成开发投资总额的25%以上的房地产项目，只需要买卖双方达成意签订土地使用权转让合同并获得主管部门批文，就可以向抵押权人(银行)申请办理带押过户。

“带抵押过户”是指依据《民法典》关于“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，已抵押不动产在申请转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。目前，云南省内的大理等地已全面启动二手房“带抵押过户”业务，住房公积金、国有建设用地使用权的“带抵押过户”正在探索中。

对于那些在建工程存在抵押的房地产项目，国有建设用地使用权的“带抵押过户”无疑是一大利好。待政策全面开启后，资金链紧张的房企可以更方便地转让项目快速“回血”，一些停工、停建的土地和项目也将实现资金注入和项目重启。但是，涉及权属纠纷乃至被查封的土地则无法适用土地转让的法规政策，不能实施“带抵押过户”，如何盘活这类房地产项目还需要政策持续发力。