大理市召开“保交楼”工作会议，房地产延期问题有哪些化解路径?

12月6日，大理市召开“保交楼、稳民生”工作调度会，进一步贯彻落实党中央、国务院和省州党委、政府关于“保交楼、稳民生”的系列重要决策部署，加快推进全市房地产延期项目的建设，切实保障经济社会和谐稳定发展。

大理州委常委、市委书记、大理经开区党工委书记字德海在会议上强调：

要把“保交楼、稳民生”作为政治大事和民生实事，高度重视和正确认识“保交楼”的重要性、紧迫性和艰巨性，坚决扛稳扛实政治责任，主动担当作为，确保工作取得实质性突破;要聚焦堵点和难点，梳理任务清单，分析问题成因，研究解决对策，形成系统谋划、高位推动的工作格局;要进一步压实各方工作职责，细化工作措施，转变工作方式，上下联动、齐抓共管，以实干实为确保“保交楼、稳民生”工作取得扎实成效。

2021年，房地产市场步入深度调整周期，有业内人士认为，房地产行业已进入“黑铁时代”。

随着项目烂尾、延期交付等问题的增多，以及以恒大为代表的一些巨型房企相继爆雷，2022年7月28日召开的中共中央政治局会议明确提出“保交楼、稳民生”，这成为了房地产业的首要任务。

“保交楼”首入中央政治局会议内容，为后续保交楼相关政策的出台明确了总基调，多数的地方政府和房企也将“保交楼”作为重点工作推进。

现实中，“保交楼”确实是一项难以推进的工作。

其中最大的问题是资金问题。

房地产业上行周期当中，存在大量房企在缺乏足够建设资金情况下盲目建设的情况，导致了这些企业在“黑铁时代”来临时因缺乏资金储备且无法依靠正常销售如期收回投资，致使现金流断裂而导致项目建设停滞。

“保交楼”相关政策为逾期交付项目提供了专项贷款、增信发债、债权融资、股权融资等一系列纾困措施，但这些措施很少能够惠及一二线以外城市以及中小民营房企，现在仍有很多地区的“保交楼”工作难以深入推进。

另一个问题是法律关系的复杂性。

相比于一般的行业，房地产行业的上下游产业覆盖面较为广泛，这也导致房地产企业涉及的债权债务关系十分复杂。

一个风险项目的背后，不仅包括常规的金融机构、职工、民间借贷债权人、税务机关等，还涉及公积金中心、购房户、建设工程承包商、材料供应商、农民工等特殊主体，在建工程本身也存在多重的抵押担保关系。法律关系的复杂性还体现在诉讼层面，风险项目容易成为多个诉讼案件的被执行对象，复杂且漫长的司法流程也会对“保交楼”工作造成一定阻碍。

面对复杂问题，该如何做到“上下联动、齐抓共管”?

利好消息是，近期多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求，助力“保交楼、稳民生”。

相较于有限的专项贷款以及与房企规模和信用密切相关的融资方法，由银行与房企采取“一对一”形式直接对接座谈更能够契合房企的实际需求，为房企提供必要的、确保用于项目建设和支出的资金支持。在银企对接当中，地方政府的职能主要是协调与监管，优先保障盘活压力小的、交付紧迫的项目能够尽快获得资金，并对资金的使用方式进行严格监管确保仅能用于项目施工与房企合理支出。

“府院联动”机制则对债务矛盾化解具有积极意义。政府各职能部门和法院相互协调、信息互通，必要时可以设立联动会议办公室等机构，对房地产风险项目做到提前预防、及时救助、有序进入司法程序，以最快捷的效率、最低廉的成本、最合理的方式、最合法的程序推动房地产项目风险化解和保交楼工作。

当前，大理的“府院联动”机制已经深入到了多个领域，根据有关要求，大理州建立定期不定期(每年至少一次)召开府院联动机制协调全体会议或部分成员单位会议机制，对存在的问题统筹制定解决方案。近期大理银水帝都旅游投资有限公司(“大理密湾”项目开发商)重整计划的通过便是通过司法重整程序并采用“府院联动”工作模式治理房地产风险项目的典型案例。

“保交楼、稳民生”工作依然是一块难啃的“硬骨头”，但只要找准了焦堵点和难点，制定具体明确的工作方案，把购房者利益放在首位，将“增信心、稳预期、防风险”结合起来，还是能够有效推进延期项目的交付，稳定房地产市场信心。