满江片区出现单价5000的二手房，次新小区还带装饰?背后真相……

7月26日，大理市人民法院发布的一则拍卖公告引起人们关注。法拍标的物为位于大理满江片区建标华城的一处房产，房屋楼层是人们普遍认可的黄金楼层，装修状况良好，最重要的是，这次拍卖的起始价十分“惊人”：标的物建筑面积132.91m²，起拍价681,365.44元，可算出单价仅为5126.5元/m²，这样的价格在同区域的法拍和二手房市场中都很罕见。

标的物上线拍卖平台不到一天就有7人设置提醒，拍卖公告提到该房屋的产权状况需要竞买人自行到相关部门和房地产开发公司咨询了解，目前还没人敢贸然报名。如果能够确认房屋产权没有问题，相信后续会有竞买人抱着“捡漏”的心态参加本次拍卖，甚至出现竞价博弈抬高成交价格。

这次事件，究竟是新房冲击下满江片区二手房“有价无市”而被迫跌?还是作为个案另有原因?今天小编就为大家来解答!

满江次新小区二手房真的跌了吗?

法拍房源确定评估价格往往会将同一小区及周边小区房源的价格纳入参考，因此可将法拍视为二手房的一种特殊交易形式来进行思考。本次法拍所涉及的建标华城建成时间为2012年，刚好卡在10年内次新小区的门槛之上。根据优居大理的二手房数据，建标华城当前共有34套挂牌房源，平均单价为8345元/m²，具体价格区间及套数分布我们制成了图表：

可见，建标华城二手房的主流单价集中在7000-8000元、8000-9000元、9000-10000元三个区间，其中7000-8000元多为毛坯和低楼层房源。以此看来，这套法拍房的起始价确实令人感到意外。

如果按照评估价格来计算，这套法拍房的单价为7539元/m²，位于该小区二手房的主流单价区间内，推测因为还债形势紧迫需，各方协商后才确定出一个较低的价格以促进成交。

除建标华城外，我们还收集了满江片区其他商业住房之外且房源挂牌数量在20套以上的小区供大家参考，主要有外滩名著和怡景尚居两个小区，因为所在区域、建筑物使用年限、交易税费和建标华城有一定差距，不作为对比的对象。

根据优居大理二手房数据，外滩名著共有64套挂牌房源，平均单价为9441元/m²，主流单价集中在8000-9000元、9000-10000元两个区间，且万元以上的房源也不在少数。

外滩名著在2018-2021年都有楼栋交付，看海和不看海的房源价格差异较大，因此二手房的价格跨度比较大。该项目本身还有新房现房在售，并且二手房价格与周边新房相比没有明显优势，因此转让还是比较困难的。

相邻的怡景尚居则有39套挂牌房源，由于景观位置更好，起售均价也更高，因此二手房均价在万元以上，为10599元/m²，主流单价集中在10000-11000元、11000-12000元两个区间，挂牌房源多为海景房，海景房具有稀缺性，尽管现在不易出手，但长期价值还是有的，卖方降价的意愿较低。

总的来看，满江次新小区的二手房价格变动整体符合市场预期，没有明显的下跌迹象，主导市场的仍然是新房产品，此时二手房价也无法起到楼市晴雨表的作用，对于需要即买即住的购房者来说，主城区同样有很多单价在8000-10000元/m²的次新房源，这显然是更具性价比的选择。

如今买二手房主要看什么?

概念盛行之时，家长们为了孩子不输在起跑线上，可以砸锅卖铁买，将来转手还可以卖出更高的价格，因此教育配套曾是二手房的首要考虑对象。随着部分城市开始出手整治以及“房住不炒”政策的影响，的热度已有所衰退。

如今许多人选择购买二手房，一方面是为了规避新房的交付风险，另一方面是在房地产信贷环境持续宽松的背景下，能够获得和新房平等的按揭贷款条件。近两个月，包括大理在内的全国多地改善型次新房成交回暖，说明这类曾屡屡被新房“打压”的房源开始渐渐取得了购房者青睐，想脱手套现的炒房客也加大了这类房源的市场供给，让购房者有了更多的选择。

购买二手房，不建议还像以前一样盯着单一配套，而需要综合考量。二手房的优势在于由内到外的实景呈现：所谓“内”即物业管理能力，这里建议选择离当初首栋交付5-10年的小区，这类小区房龄较新绿化尚可，户型也不至于落后，5-10年的房龄也刚好能够通过对比来观察不同小区之间的物业管理能力差异，保证资产不因自身缺陷贬值;所谓“外”即综合配套，缩小校际差距是大势所趋，现在没必要高价接盘，而是要根据“利于生活，便于通勤”的原则来确定需求，并考虑所处片区的未来发展规划。