期房又曝一件“荒唐”事，商品房预售制度为何矛盾重重？

近日地产圈里又曝出了这么一条新闻，开篇的一句话——“挺拔美丽的名爵公馆，藏着人间的丑陋和悲伤”格外引人注意。

这条新闻关注的是哈尔滨的名爵公馆项目烂尾事件，其中一名受访者姜女士在哈尔滨名爵公馆买了一套房，准备留给儿子结婚时使用，在交了80万元首付过后，足足被置业顾问拖了8个月之久才终于签上合同，好不容易签上合同又发现房子由于涉及开发商拖欠工程款、套用监管资金等问题已被法院查封，如今35万房贷都还完了，儿子却因为没有房子而结不了婚。另一位受访者说，“当时去买房时看到项目五证都全，而且交房款时还有20%的钱是存到了房屋交易监管资金账户，还是准现房，我们想，这肯定不会有问题了吧。”不过恰恰就是这么一个资质齐全看似稳妥的“准现房”最终还是“卡壳”了，因为部分交易监管资金被开发商以拨付工程款的名义利用虚假合同套取，导致项目无法复工建设。

售楼部人去楼空丨图源：中房报

我们注意到，近期该类事件的频频曝光再度勾起购房者对一项购房政策长期以来的不满，它就是——“商品房预售制度”，那么我们就来聊一聊这个制度为什么引出如此多的纠纷?这个制度将来可能在哪些方面改革?

中国的预售制度最早在香港被成为“楼花”，字面意思“是开花还未结果的房子”，楼花由霍英东在香港油麻地公众四方街新建楼房时首创，正是这种可以在缺乏资金、楼盘还没建好的情况下就能挣取巨额利润的销售模式让霍英东的产业成功扩大，这种模式也很快风靡了香港房地产行业，李嘉诚正是学习借鉴了这一模式之后，将“商品房预售”和“公摊面积”这两个饱受争议的概念一并带入内地市场。1994年中国大陆出台的《房地产管理法》在总结各地经验基础上正式确立了预售许可制度，也就是我们所说的“商品房预售制度”，并对预售条件、监管作出了原则性规定，虽然从出台至今已经做出过多次修改和调整，但是制度本身始终得以留存。

中国建立预售制度的最初动机是为了在房地产市场低迷时期帮助开发商更快回笼资金、鼓励增长，可以把预售制度看作是今天中国房地产行业繁荣现状的先天基础之一;但是慢慢的，预售制度也成为了开发商囤积房屋、推高房价的“帮凶”，并伴随着大量的合同纠纷，这些纠纷中，购房者往往都属于弱势群体只能选择“抱团取暖”。类似哈尔滨名爵公馆的“烂尾”情况，就是预售制度所能导致的最坏结果，购房者不能如期搬进新房，房贷仍要按月还，承受着巨大的心理压力和生活压力，甚至还有像新闻中的这种情况，房贷还完了也没能住进自己的房子。除此之外，交付标准和开发商宣传差异太大、绿化不达标、带装修偷工减料变“惊装”等等问题，也是屡见不鲜的了。

“烂尾楼”居住环境

我们更多关注到的，还是昆明“别样幸福城”烂尾引出的一系列昆明城中村改造烂尾项目。“欢迎4号地业主回家”的红底白字横幅下那一户户简单用布和纸板遮挡的窗、以及屋内冰冷昏暗空间里的简单家具和散落的生活物品，汇集了都是购房者的一味心酸。远在东北的有说出“我儿子连女朋友都黄了，人家说我家是大骗子!”被毁了家庭的名爵公馆业主，近在省城的是“愿意搬进来?都是无奈。”无法承担房租和生活费用而只能搬进烂尾楼的群体。如今房地产行业整体上已经早已走出低迷，问题频发的情况下预售制度应该如何运作，值得我们深刻思考!

商品房预售制度在我国已经实施了大概有26年，在简单聊完我国商品房预售制度引起的问题之后，我们先来看看其他国家是怎么做的：

美国：第三方保管房屋预售款

购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

日本：建立预售房市场风险分担机制

在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款

德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程

瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡：购房者按施工进度分期支付房款

新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

当然，不同国家的国情有所不同，但综合下来还是能看出我国的商品房预售制度最主要的问题，总结起来四个字——“管理混乱”。虽然我国的商品房预售市场通过相关法律、法规的约束走上了规范化管理和健康发展的轨道，但是由于不同地区发展的不平衡和部分地方政府主管部门管理职能的缺失，导致许多商品房预售和经营管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻法律空子，造成损害购房者合法利益的现象屡禁不止。

图源：摄图网

海南省在商品住房预售制度改革上最为“大胆”，在2020年3月7日海南省委办公厅、省政府办公厅印发的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》中提出——“自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。”

海南省此前一度饱受房价上涨过快、购房者维权投诉量激增等问题的困扰，“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”能够看成是对海南房地产市场的一次重大革新，不少人认为这代表着商品房预售制度在海南的“寿终正寝”，也对试点成果的推广有所期待。

除了预售房，现房其实并没有脱离购房者的视线。通常情况下，商品房销售一般会采取高开低走，现房的价格往往会比期房高，不过对于购房者而言，用这多出来的钱买一份“最稳妥的保险”把购房风险降到最低，其实也是值得的;尤其对于有临时住房需求的购房者，现房收房周期短甚至都不需要租房，能够省不少租金;最重要的一点在于，现房可以切身考察楼盘的房屋质量、绿化率、物业服务、周边配套等真实情况，而非仅从沙盘、规划图和置业顾问口中揣测。

在“房住不炒”的大环境下，8月20日，住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会，将调控监管的“手”伸向了房企资金监测和融资管理规则两个方面，也许，矛盾重重的商品房预售制度很有可能会迎来大规模调整，因此购房者加大对现房的关注很有必要。

大理现房推介

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怡景尚居

怡景尚居项目由红塔地产开发，位于大理市满江新区机场路中段，紧邻洱海，远眺苍山，位置优越，是大理难得一见的高品质海景高层住宅。项目占地213亩，总建筑面积约54万平米，3.08超低容积率，26%建筑密度，35%绿化率，规划建设72-249平米高层和小高层住宅。一期精品华宅已完美交付，二期准现房在售，预计2020年年底交房。

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外滩名著丨

外滩名著项目定位为生态宜居的“城市滨海国际社区”之地，是满江片区的地理中心、绿地中心、康体中心。位于大理经济开发区的机场路与红山路之间，总占地面积约84亩，总建面积约34万㎡，地上约25万㎡，地下二层车库约9万㎡，项目离满江片区、主城区不算太远，未来发展较为可观。目前在售房源主要发布于4#、7#、11#、16#有少量房源在售。

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大理公馆丨

大理公馆半山酒店集群坐落于大理市环海路满江片区黄龙山大理公馆内，总投资约40亿元，占地约350亩。依托大理得天独厚的历史文化、交通区位、自然气候、宜居环境、旅游资源等优势，以及大理最佳观苍山洱海的体验优势，打造集温泉养生、休闲度假、文化艺术为一体的高端休闲度假综合体。温泉入户，让你足不出户，在阳台上即可轻松泡温泉，观苍洱一线美景，少量现房在售。

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洱海寰球时代丨

项目位于洱海以东黄金海岸，300亩湿地公园伴生。远眺苍山、近瞰洱海，优越的地理位置、极佳的观景视角,19万㎡滨海国际民宿酒店集群，独揽苍山洱海美景。洱海寰球时代桔子水晶带装修海景房现在已对外开放，2#楼海景公寓，建面约40-128㎡，预计于2020年年底启幕，敬请期待!

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滨海俊园丨

项目处于下关组团中主城区域，大理市房地产开发最成熟的区域，双公园配套(团山公园、洱海公园)，1公里范围内购物中心、医院、学校、客运站等生活配套齐备。住宅公寓，70年产权，拎包入住。