原报道 | 深圳华富村棚改

观点地产网 有着“棚改第一村”的华富村又迎来了新进展，这个2017年8月开始立项的棚改项目，仅一年时间，便推出改造专项规划。

9月4日，深圳福田区城市更新局审议通过《华富村东、西区棚户区改造专项规划(草案)》，并予以公示。

华富村始建于1987年，由城建集团开发，最初用作政府机关和国企、事业单位的福利分房，1998年房改时大部分出售给员工。

2017年，福田区将华富村作为棚改试点。这也是深圳发布棚改新政《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》后，首批推行试点的项目之一。

棚改第一村

资料显示，华富村东、西区棚户区改造项目位于华富街道，东临华富路，南临华新路，北临笋岗西路。

项目建于1987年，东西区共有业主2314户，除企业单位房和政府周转房外，业主私人住房共1940户。

2017年8月，政府开始征集华富村改造意愿，仅用9天时间便获99.1%业主同意。同年9月，华富村启动签约，仅7天时间，签约率便达95%。

值得注意的是，2016年底深圳出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，城市更新实施模式由市场化推动转为政府主导。

其中，福田区提出“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”的旧改新模式，由政府全程监督主导。华富村便是“棚改新政”第一村，也是福田区首批纳入“棚改项目库”的老旧住宅区改造试点项目之一。

福田首批可能被纳入“棚改项目库”的老旧住宅区

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华富村的具体开发便是由福田区属国有企业，即深圳市福田投资发展公司负责，并专门成立项目公司深圳市福田福华建设开发有限公司作为实施主体。

根据福田区城市更新局最新信息显示，华富村拆除用地面积13.96万平方米，开发建设用地面积9.28万平方米，计容积率建筑面积为64.15万平方米，其中住宅43.32万平方米(包含人才住房和保障性住房13.52万平方米)，商业、办公及旅馆业建筑面积18.52万平方米。

项目共规划15栋48-58F超高层住宅，1栋75+2F高端写字楼、1栋4F商业mall、2条沿街商业，1座54班九年一贯制学校、1座21班幼儿园组成。

棚改新政

华富村之所以为“棚改第一村”，一大部分原因是，它是深圳棚改新政之后由政府主导的首个项目。从政策对比来看，新棚改政策与原棚改相关规定对于其适用范围并未有较大的区别，但最新出台的政策更强调政府参与旧改的主动性，原则上符合棚改老旧小区全部由政府进行主导改造。

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2017年1月，深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》的通知。其中，为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，要求优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。

通知指出，“十三五”期间，深圳全市试点开展10个左右重点更新单元实施。区政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划。

同年8月，深圳市住房和建设局推出《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》，意见最受人关注的便是提出“符合纳入棚户区改造使用范围的老旧住宅区，不再采用城市更新的方式进行改造”。

该意见稿同时提出，将推广“政府主导+国企实施+公共住房”的实施模式，与城市更新流程主要节点相同。最大的不同点在于纳入计划后的棚改项目需先确定实施主体再执行编制专规等工作，且棚改的“钉子户”可依法进行强制拆除。

有深圳市住建局人士曾表示，该意见稿出台主要是为了完成深圳“十三五”期间40万套保障房和人才安居房的目标。

“目前的情况是供不应求，加上收购成本，无法满足40万套的任务量。推进棚改将在很大程度上解决问题，项目中除了安置房外，其余均为人才住房和保障住房。另外福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。”上述人士说到。

随后2018年6月，深圳市住房和建设局发布深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见。

《实施意见》统一了老旧住宅区棚改项目产权调换标准，规定各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准则应按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的规定确定。

并提出了深圳特有的“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改项目实施模式。

具体而言，棚户区改造以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。

棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

城市更新与棚改

按照棚改的相关规定，只要使用年限超过20年，并且存在住房质量、消防等安全隐患;使用功能不齐全;配套设施不完善，满足任意一条即可向政府申请棚改。

同时，使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。

据观点地产新媒体不完全统计，深圳全市范围内有逾千个小区年限超过20年，其中罗湖区349个、福田区215个、南山区198个、宝安区112个......

深圳各区20年以上老旧小区分布

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另外，数据显示，深圳全市，1995年前的小区数有754个，占全市二手小区的16.2%;1995年-2000年有1098个，占比23.59%;2000年-2005年1443个，占比31%;2005年-2010年858个，占比18.43%;2010年以后1079个，占比23.18%。

深圳二手房小区楼龄分布

数据来源：房天下数据，观点指数整理

按上述数据推算，未来深圳市可棚改的对象将是一个庞大的数字。若项目均由政府主导，财政压力并不小。

资料显示，目前地方棚改资金主要有四个来源，中央专项补贴及地方政府配套资金占到10%左右，用于解决项目资本金;政策性银行贷款占80%左右，其资金期限长达25年;商业银行贷款，资金期限较短，只有3至5年;以及极少量的社会资本。

并且，在棚改上采取“政府主导+国企服务+三房建设(回迁+保障+人才住房)”的模式，政府更多出于公益性质，国企在项目回报率上也不高，并且无商品房，资金不能快速回流，不能像市场主导城市更新项目一样通过销售获利。

深圳市城市更新协会创始会长耿延良在接受观点地产新媒体采访时称：“未来应该还是以城市更新为主，棚改会是一个有力的补充，也是一个重要的渠道。”

事实上，在关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施中便有相关规定。可纳入棚改的项目中，属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米;属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。并且拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。

另外，深圳各区在棚改项目立项门槛上根据辖区实际情况各有不同，其中宝安初步意愿征集比例不低于85%，正式征集比例须达到“双95%”(权利主体的人数和建筑面积);罗湖区的申报门槛则为“双98%”等等。

棚改条件的苛刻也就意味着开发商依然有机会，虽然对于大片区的项目，按照规定只能由政府主导，但依然有许多零散、面积稍小的小区依然可以进行旧改。

世联行集团首席工改顾问董极向观点地产新媒体表示，棚改对于市场来讲一定是利大于弊的。政府通过公信力、权威，能够快速地推动棚改项目的进行。并且，政府设有退出机制，在时间内未能达成项目目标可能退出项目，项目在接下来3-5年不能继续申请。这在一定程度上，减少了钉子户的产生。

除了上述措施之外，棚改新政规定，对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施，损害大多数业主利益的，可在相关部门审议通过后，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

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