昆明限售三年 “纸老虎”还是大杀器？

3月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了10条房地产调控措施：“对主城二环路以内，呈贡新区，以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易”。同时对公积金个人住房贷款几项政策也进行了调整，住房公积金贷款最高额度由“单职工缴存家庭40万元，双职工缴存家庭80万元”下调为“单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元”。除此之外，还将设置两年轮候期、上调公积金首付款比例、购买第三套及以上住房不发放住房公积金个人住房贷款四个方面。昆明楼市正式进入大调控时代!

网易房产上周发布了这条新闻之后，在评论区内引起了网友们的广泛热议，但跟帖表示，还是有大量的网友对政策理解不到位，也有很多网友迫切渴望了解限售令的颁布对房价的影响作用。今天房产君就为大家解读一下，限售令对于昆明的购房者来说，到底意味着什么?

“限售”、“限购”傻傻分不清?调控方式实则优化!

评论区表示，有部分网友混淆了“限售”和“限购”的概念，事实上，二者都是楼市调控抑制房价上涨过快的手段。但与2011年昆明为期3年半的“限购”手段不同的是，“限售”实则是一种更为优化的调控方法!

限售，即限制房屋上市交易。最常见的情形是：未取得预售许可证明的商品房不得销售。否则，房屋买卖合同无效。昆明的本次限售政策就规定：“在限售区域内，取得不动产权属证书满三年方可上市交易。”即对于规定区域范围内的楼房，限制的主要是其出售的市场周期，主要的目的是扼制投资性需求引起的房价上涨，也就是打击炒房!

限购，即买房人不具备购房资格。2011年昆明的限购政策规定：已经有2套房的家庭不得再购房第三套房，而拥有一套房的家庭虽然还可以买一套，但因为不是首套房，而且改善型购房的面积往往比较大，所以无论首付比例还是贷款利率都受到“歧视”，这严重压制了改善型购房的需求，而投资性购房也基本销声匿迹。

限购和限售根本实际上两条道，一个是限制需求，一个是限制供应，不能相提并论。两种手段对比而言，限售可以有效地杜绝投机，而限购会伤害一部分改善需求，同时限购必然影响供给的增加，无法平衡供求恶化的关系。限购的目的是为了防止或打击投资需求而导致的价格上涨，但打击或限制投机用限售的方式同样可以解决，没有人会在限制售价的产品上去投机，一个较长周期的限售，完全可以让市场的风险挤走那些短期套利的投机资金。同时限售并不会伤害任何真实的消费需求。从市场调控的方式上讲, 限售要优于限购。

所以，这次昆明颁布限售令的真正目的，是为了打击炒房行为!

对症下药，定点调控

在一个正常的市场上，改善型购房、投资性购房都属于正常需求。这次限售政策扩大了住宅限售区域和年限，除了呈贡新区之外，增加二环内以及广福路以南围合区域为限售范围，三个区域均为楼市热点区域，尤其是南市区和呈贡新区，更是外来置业人群集中的区域，新政在限售区域的设定上具有很强的针对性，同时分区域限售也避免了误伤自住性质的购房需求，纵观全国各地的限售年限，限售3年也是一个比较普遍的做法。

政策结合多管齐下

在此之前，昆明房价已经连续18个月上涨，去年底的房价涨幅一度领跑全国，调控显然是为了给昆明楼市降温，抑制房价过快上涨。为了平抑房价，2018年开年以来，昆明立马颁布了多项政策，可谓是多管齐下。

去年昆明新房住宅销售暴涨，全年卖出了817万方，截止到年底仅有450万方库存，去化周期约6.6个月，正属于住建部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中指出的“需要显著增加供地，以及加快供地节奏”的调控范围内。于是从去年年底开始，昆明市开启了快节奏的土地放量供应;今年1月份，昆明市相应国家“租售同权”的号召，实行租房落户政策，3月份实行高校毕业生落户零门槛政策，跑步进入租售并举时代;本月推行的限售令和住房公积金个人住房贷款政策调整表示了昆明市坚持落实“房子是用来住的，不是用来炒的”国家定位。表明了昆明市多管齐下抑制房价，打击投机投资性购房的决心。

但根据最新数据统计，2017年，昆明本地人购房比例只有四成，云南省州市购房人群占比24%，省外客户占比达到了36%。真正的本地人刚需性购房占比有限，来自投资性购房占比较高，在如此快节奏以及多管齐下的政策调控下，2018年昆明楼市注定会经历到较大的波动和影响。

(昆明市限售区域图)

对于昆明本地的购房者，尤其是一套房的刚需购房族来说，最关心的问题还是限售令的颁布是否能够有效控制房价。实际上，限售令的确是刚需购房者的福音，但随之而来也会有很多问题：抑制炒房之后整顿了市场秩序，调整了供需平衡。杜绝了很多本地甚至其他省份炒房客以首套房抵押贷款的杠杆不断获取房源的投机现象，起码让刚需购房者有房可买。但限售令实际上并不能直接影响房价的涨跌，甚至还让购房者的购房成本进一步增加。

限售令颁布以后，首先影响最大的将会是二手房市场，三年以内的二手房将不允许交易，则进一步地促进了新楼盘的需求量，将会推动新楼盘的价格继续上涨。住房公积金的个人贷款政策调整之后，增加了贷款的门槛。原本可以贷40万的，现在只能贷30万出来了。

对第二套房的贷款更是严上加严，一是设置轮候期，你第一套房的公积金贷款还完了，你得等两年才能再让你贷第二套，而且第二套的首付比例还不能低于50%，利率也要上浮至少10%。对买第一套房的刚需购房者而言，购房成本又增加了，对买第二套房的改善型购房者而言，购房成本简直高到难以承受。

对房企来说，限售令的颁布抑制了所有的投资需求，将对房企的销售策略产生严重的影响。近两年来，万科、金科、恒大、融创、中海、碧桂园等十几家一线房企悉数入驻昆明。回溯到2011年，昆明长达3年半的限购，全昆明的楼市产品主打刚需项目，让改善型需求受到极大压制。而2014年9月以后，昆明取消了限购，但开发商的产品调整不可能在一夜之间发生，要根据取消限购后的市场形势拿地、规划、建设改善型住宅，至少需要一年以上的时间，这也就到了2016年初，昆明房地产市场上改善型购房的比例明显上升，房价开始上涨，房地产企业大量增加精品、高端房源，改变了3年限购期间以“刚需”为主打产品的市场供应结构，也拉动了房价上涨。无论是入驻的全国一线房企还是本地的俊发、城投置业，都显著增加了精品改善型产品的比例，比如万科引入翡翠系，金科开发江湖海，融创更是声称只开发精品，本土的俊发和城投，也都在多个项目中加大大面积高端产品的比例。

从2016年下半年开始，昆明房地产市场的一个明显变化是，开发商大量引入高端产品，将开发重点放到了满足改善型需求方面。而限售令的颁布，极大增高了改善型的购房成本，特别是公积金政策的调整让很多计划更换改善型住宅的购房者不得不暂时放弃。2018年，昆明的改善型住房市场势必遭到重大影响!所以无论对于全国一线开发商还是本地的地产龙头，都面临着不小的挑战!

限售令发布一周之后，小编走访了昆明市的部分中介了解到，目前昆明的二手房的房价还比较稳定，但交易总量已经大幅减少，其中，三年以上五年以内的二手房销量却在走高。“对于有钱人来说，无论是限购还是限售都限制不了他们买房，但对于很多普通人来说，公积金额度和首付比例调整以后，确实已经买不起房了。”新亚启航的负责人许燕小姐这样说到。至于限售令发布后对房企销售策略的影响，海伦堡中央广场的置业顾问张辛向我们讲解到：“限售令颁布以后，昆明市场的二手房总量势必减少，等到符合交易的二手房库存消耗完以后，购房者对新楼盘的购买需求就会增大，昆明的新房房价应该还会上涨。但由于限售令抑制了所有的投资性购房，而昆明本地人的购买力很有限，所以新楼盘的销售周期一定会比以前长很多，16年、17年昆明市场有很多楼盘开盘即售罄的情况，今年应该都不可能存在了。”

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为：“限售令只是一个根据市场规律的调控政策，目的是抑制炒房和控制目前昆明市场上供不应求的状态，但具体是否能达到效果还是一个未知数，如果市场反应不好，政策也可能随时调整。但限售结合公积金限额的调整却并不科学，因为使用公积金买房的人一般是刚需一族。公积金额度调整之后，对刚需一族和改善型购房者的压力实在太大了，国家应该在政策调控上更加注意购房群体的精准定位。

因此，昆明主城区大范围限售时代：

1、限售可以打击炒房，但购房者压力不会减轻!

2、对于刚需购房者来说，早买早好!

3、昆明已进入严厉调控节奏，炒房绝无好下场!