营改增对个人二手房买卖的影响如何？

发布时间： 2016-03-24 09:30:04

来源：楼盘网整理

分类：二手房产楼讯

营改增对个人二手房买卖的影响如何？楼盘网大理站为您详解。

2016年5月1日起，我省将全面推开“营改增（营业税改增值税）”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率，此次将新增不动产纳入抵扣范围。此前，3月13日国税总局局长王军在回答媒体提问时表示：“此次‘营改增’相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税，如个人二手房交易”。

【概念解析】营业税和增值税的区别？

简单的来说，营业税就是按照营业收入征税，增值税是指对产生的增值额增税。举例说明，假设一台电视进价3000元，售价4000元。那么营业税就是对4000元的销售额来缴税，而增值税就是对增加的1000元来缴税。

我们回顾一下目前我省二手房营业税政策：

目前，我省个人二手房交易，对个人购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税，个人购买2年以上（含2年，时间起算的依据为房产证记载时间或契税税票填开时间）的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。

“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响？

这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，营改增后个人二手房涉及到的增值税级次或是11%、6%或3%。

那小编帮大家来算算，营改增，二手房交易税费是多了，还是少了呢？

举例，如果买准备买一套二手住房，此房前期买入价100万元，目前出售价格200万元。

该房购买未满2年

该房购买超过2年（含2年）

营改增后二手房交易税费究竟是增是减？

小编分析来看，从上图表中可以看到，目前营改增税费究竟是增是减，主要看两点：二手房购房时间和优惠政策会否平移。对于购买未满2年的二手房，如果税率低于11%，“营改增”则是相当于减少了缴税金额；对于购买2年以上的二手房，即如果以前二手房持有两年以上转让免征营业税，未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税，那营改增对大家够此类房则无影响。如果优惠政策不平移，那对于购买2年以上的二手房，那就要从免税变为缴税。

专家怎么看？

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡表示，“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。

胡怡建表示，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，二手房营业税优惠政策很有可能平移，即以前二手房持有两年以上转让免征营业税，未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税，实现税负稳定。