一个地产人的10年买房经：用足贷款，越折腾、越快乐！

老杨你好。我是一名地产从业者，分享一下我的购房故事吧。

2004年，从某西部二线城市毕业后，因学文科就业竞争激烈，响应政府号召“先就业、再择业”（那几年很流行这个），来到东部的三线城市Z市就业。

该城市经济发展还是不错的。在当地某房地产公司任文职类工作，月薪从1200元起步。
大家不要觉得，哟，你做房地产，搞个房子还不是小事嘛！做房地产的没房的有的是，买不起的也有的是。取决于自己。

2005年认识现太太（当时是女朋友），因我不是当地人，双方家长都不太同意。分分合合，几经周折，最终定下来。

第一套房

2006年（上班第2年），本公司开发的郊区某楼盘，1680元/㎡，2居室5层的78㎡，靠近山墙的窗外是一望无际的玉米地。

首付得4万，那时候还有配套费、开户费什么的，总之下来得5万多。你妹啊，我只有2万啊（还是家里给的）！公司给便宜100块钱/平米。

中间过程省略。最后，首付2万多成功买下来。月薪1500左右，月供1000多，感觉好有压力。

下定决心，于2006年初转行从事营销策划类工作。立刻收入达到了3000 ，家里存折上开始慢慢有数字了。当然工作的付出也不一样了。
2006年装修，花费若干。2007年结婚，花费若干。

2007年11月，我综合研究该省17个城市的各类数据对比，以及该城市人口、人才流入、经济活力、房价收入比、房地产供求等各方面的情况，形对该城市未来地产发展的分析报告（我2007年的博客可以证明），指出，因该城市污染严重、人口增长缓慢、政府供地凶猛（新城区建设），未来市场不可持续发展。

在此报告的核心观点支持下，董事长决定战略转移。不过在董事会遭遇了莫大的阻力，反复折腾了2年时间。直到2009年年底，在京郊拿下一块土地，尘埃落地。

题外话：那个时候，很多大牌开发商大举进攻二线、三线。我不知道他们公司的市场研究部门是怎么得出结论的（窃笑）。

各位同行知道，后来的事实已经证明了一切。黄金时代，“花活儿”太多。杨老师，2007年的时代，有多少人研究过人口流出、流入对房地产的影响？

从操作难度来讲，三线城市比一线城市简单吗？（实质是当年的很多一线城市的操盘牛人，只不过是在风口上耳）。

那么，目前行业内对三线城市从业者的履历莫名的歧视（潜规则）又从何而来的呢？

2010年（上班第6年），我被外派。在京租房。月租1500-2000元。原婚房出租，房租还贷。别的同事不愿意来，来了呆一段时间就提出辞职的、回家的。我高高兴兴就来了，因为我是一个随遇而安的人。在该项目，我从一个营销策划人员开始，做到项目营销负责人。

第二套房

2011年（上班第7年），公司开发的京郊产品上市，拿出2栋楼来给员工认购。下叠（带小院）总价50万左右，130多平米。此时市场价已经70万。

那时候我只存了不到10万块。反复沟通，首付分期拿下一套叠拼的下叠。首付分期了，可是限贷啊！没办法，东拼四凑 贷款，硬生生拿下。月供3000多。

思考过程：

1、在大水库边上，环境好，；

2、该房有院子80余㎡，；

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4、一年四季有风，无雾霾。

因此我也舍不得转手，预备给老人养老居住。
关键点来了：各位看官，觉的做地产的一定不缺房子、不缺机会吗？是，不缺房子，也不缺机会。缺眼光！两栋楼总共16户，认购了一个多月，竟然还剩下几户！

2011年，华夏幸福进入该区域。2015年，碧桂园也进入了该区域。2015年，在冬奥申奥成功后，因有高铁规划落地，该房价格涨到120万。感谢前老板！

题外话：那时很多从业者歧视大北京项目，对周末度假类产品不屑一顾，如今已成星火燎原之势。很多从业者因转型太慢，被迫转行，谁之过？

2014年（上班第10年），毕业以后从来没有换过工作。我在反思，是不是有点太“随遇而安”了？同时适逢家中老人生病需要照顾，就在前公司离职，照顾老人一段时间。

第三套房

2014年下半年，我知道最好的买房时机到了。我鼓动过公司很多同事买房。我已贷款2次，因为限贷无法利用银行杠杆，自有资金不足（这政策太缺德）。只好静待时机。

因手头有10来万，2014年下半年，决定还是投出去。因钱比较少，只够买二三线小面积商务公寓类的产品，而且只能买商业产权（因为首付50%，不限贷）。

在三线城市Z和西安之间徘徊了一段时间。最后选择了Z城，老商业区的某商务公寓，16层30平19万，11层以下是格林豪泰酒店装修的华润万象汇以及华润写字楼，500米以内还分布着Z城历史悠久的Z商厦、利群商厦，4星级酒店一家，快捷酒店10余家，以及该市历史最悠久的商业街——美食街。

纠结过程：

1、我本人不在西安，未来不好打理。

2、市场不太熟悉，不好判断。投资一定要精准。放弃西安。3、Z城市重新搞新区开发，新区也建设了大量商业。老城区这是不是要没落啊？

4、老城区污染严重。

5、Z市未来的房价支撑（2007年我可是大肆唱衰Z市，而且确实也衰了）。

5、商务公寓供应量大。

但考虑到商业圈最重要的“商脉”传承问题，以及500米以内大量的商场、购物中心、酒店、商务公寓，最主要的，正在装修的华润万象汇！果断拿下。还有一条，现房，简装修，可马上出租。

2014年8月份收房，9月份出租。商业产权房贷最长10年，因此房租不够还房贷（少300多块）。2015年5月万象汇开业，该城市最时尚的人群都来逛万象汇。2015年10月份，华润大厦确定引进了喜来登大酒店。成为该市首个喜来登酒店，以及为数不多的五星级酒店。

有一段时间听说，Z市市场在恶化在降价，商务公寓不好出手。我中途纠结过，不过，我已不关心这种一时的起起落落了。三线城市整体在恶化，但如此黄金的位置，不必太过担心。

第四套房

预感到政策会调整，2015年春节后开始筹备将婚房出售，开始与租户谈。“330”新政眨眼就来了！4月份牺牲了2-3万以36万成交，房子以略低于市场价快速出售！我明白，这里损失的，其他地方会补偿，最重要的是时间。

4月份断断续续开始在京东看房。悲催的是，北京市政府东迁的消息已经传的甚嚣尘上，房价已经开始上涨。最、最、最好的时机已经过去。

但我明白，对于我这样要么求助自己、要么求助银行的买家来说，抓不住三个“最”，抓住二个“最”，或者一个“最”，也不错了。

2015年5月28日（上班第11年），以含税110万元拿下京东燕郊的带装修二居室，出售婚房所得刚够该房首付（要是早买一个月，100万可拿下；2014年内买，90万拿下）。

7月底办完过户手续，告别了租房。虽然，距离远，公交、地铁很辛苦，但自己的房，心情不一样。目前，在京东各种利好的消息下，挂牌价已到130万。卖婚房的那点损失，是补回来了。

大家可以看到，我的资金链一直蹦的很紧，最大限度利用了银行杠杆。当然，干地产一行挣很多钱的是大有人在的。但大多数只是拿到了比社会平均水平高一点点的收入，大家不要故事听多了。其中的付出，那也不必说了。

我坚守我的职业操守，因此只挣到公司给的。有的同行，甚至还因为公司不讲信誉，答应的也未必给到，这种事，谁都会遇到。目前负债100万，月供减去房租，实际不到7000。

未来打算：

1、北京的房价已经让人望而却步。我不会将所有的房卖掉，然后换成市里面唯一一套房的，那就太没有策略了。

2、下一套，可能会选择京郊固安、廊坊，我一直比较看好。3、西安是我的父母之城，我很看好他，但是……纠结。

4、我一般不玩短线，从业者玩短线，技术含量太低，因为你有信息优势。就如同炒卖自己楼盘的房号，不屑。

5、资金盘子太小，如何扩大资金盘子，呵呵。

6、各位看官，要自己掌握方法，各地情况不一样，别人的意见只能参考。

有人问莫言，你写小说千字稿费才几十块钱，觉得委屈吗？莫言说，我爹辛辛苦苦一年一麻袋萝卜才卖几十块，我写一千多个字就几十块钱，可以了。

相比父辈，我们已经比较轻松了。我知道，在我们这一行，牛人多得是，我只是其中最普通的那一种。但，我们这个行业的从业者，黄金时代的“花活儿”太多，类似我这样老实的反倒不适应市场。

白银时代，我希望行业能迎来，真正依靠专业吃饭、靠自己的专业赢得尊重的年代，不要再背负“奸商”、“黑中介”、“大忽悠”的骂名。

杨评：这位网友，是个业内人士。但没在大房企工作，也没有很多大城市的从业经历。工作经验与资历也不太深。

但是，看得出：他很爱思考和学习，属于有头脑，有思路。而且，积极的进行实战，手中有点积蓄就买房，而且把贷款杠杆用到了最大化。总体收益还算不错。

我对这四套房的点评：第一套，结婚必须，无对错。第二套，北京远郊自己公司房，远郊非上策，但占了北京的便宜。第三套，三线城市老城商业区小公寓，中等偏下。第四套，卖婚房、换燕郊，上策！

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