蔡照明：房价真的爆涨？

发布时间： 2016-03-11 09:56:23

来源：中国地产

分类：房产时评

如何理解这次一线城市的房子爆涨？

毫无疑问，从去年开始的深圳，今年初的上海，领衔的一线城市房价疯涨已成事实。进而带动二线城市苏州、南京、武汉，以及一些三线城市的房市上涨。不管这波行情是大是小，是长是短，这都是一次财富再分配的难得机会，置身这片土地，机会不可不抓。如何抓？要从如何理解入手。

从1999年涉足房地产领域，我逢人就劝买房，一直劝到2010年左右，我身边的亲戚朋友同学都买了很多房，我当时的一个司机兼助理，初中毕业，家里也没钱，但听我的，从倒腾房号开始，现在在深圳的房子加起来也有5000万了。我记得2002年吧，有一次来北京位于望京的亲戚家，路过一个叫慧谷阳光的楼盘，我进去交了3000元的定金，然后拿着这张定金单当礼物送我一个亲戚。我说不是给你3000元，而是给你一个创富的门道；她当时觉得很烫手，纠结了一个月后给退了。后来发现她当大学老师一年的收入也没有房价这一个月涨得多。从此之后，就坚决地听我的，买房，买的甚至超过了我；买到什么程度？一两套已经没有意义了，她曾停职回老家搞了一条街的商铺，这样过了地产的黄金十年后，前几年又回学校，做一个安静的教授了。这几年，大家再也看不到我写文章或鼓励身边人买房了，因为我开始看不懂了。去年北京市政府搬迁通州前，我发文鼓噪过一次，那是这5年来唯一的一次（记忆中应该没有了）。今天，面对全国性的房市爆涨（实际不是全国的，见图1），我依然做不出买还是不买这样的判断，每天在亲戚买房中都有不少的人带着急切的心情来问我“买，还是不买？”，我只能说：我也不知道

在不知道中，我沉默了5年，但这次舆论如此汹涌，我觉得虽然做不了最终的直接判断，但还是有些实话可以和你们说一些，有些发现可以和你们一起分享，进而分析下。

这里面有三个问题，我是可以讲清楚的：

一是，如何理解这次一线城市房价暴涨？

二是，房价飞涨和去库存的中央经济政策有很大关系，如何从购房者角度理解这个去库存？

三是，当前弥漫的恐慌性是如何形成的，我们有必要恐慌吗？

你一恐慌，你就输了！

在地产的销售市场上存在一个秘密又重大的规律，就是制造恐慌，只有把消费者搞恐慌了，才会掏钱买房。所以你到地产公司买房时，都是告诉你，这套房型只有最后的两套了，不买没了；或者是这批还有一套，马上要涨价。恐慌吗？心动了吗？卖房最有效的手段就是要制造恐慌，没有也要制造出来。比如房子是一下开发好几栋的，但推出时分成小批次，几十套一小批一小批地推，这样就制造了，的的目的就是制造恐慌。

这是从个案，从社会大环境上也是这样，因为媒体、中介都是从卖房者这里收钱的，都会配合这样的舆论制造。所以有了房价飞涨的消息，岂能不抓住？一定是会被渲染到极致，放大到每个售楼处、媒体专版，直到影响到每个购房者的内心。

这次的渲染还有新闻规律的作用，未必完全是合谋。众所周知，狗咬人不是新闻，人咬狗才是新闻。在地产市场一片黯淡的时候，说暗淡不是新闻，偶尔抓住个房价飞涨的个案才是好新闻。同样在房价飞涨的时候，能抓到个冷清的现场才是好新闻。所以在地产世道不好的这几年，突然有些市场变好，媒体会抓住大做文章。当然除了媒体规律，也还有媒体利益，合着地产商炒作，所以终于把舆论搞得沸沸扬扬，给人的印象是，各地楼市爆涨再不下手，就机会没了。什么连夜排队、日光盘、拥挤的过户大厅，其实都有制造出来的嫌疑。现在互联网这么发达了，在手机发个号就行了，如果不会，用亲戚买房也有这个发号功能，干嘛还要大家来连夜排队折腾人？！所以看新闻时，如果能去除掉新闻的额外放大效应，会更接近正常，少些恐慌。

但问题是，你正常了，大家不正常，你的正常也不对。因为非理性的市场也是机会，你也会错失一波行情，一次难得的投资机会。

（插个小例子，是我亲身经历。去年互联网+，地产行业流行电商，我发现这些模式都是错的，或者说是假的，我到处说，写文章，说这样不行那样不行，但最后发现最傻的是我！我说对了，事实证明我说的对了，今年这些电商差不多都黄了，但是人家这样假的也干了一年了，赚到钱了。他们把钱赚到了，不干了，留下我这个对的在这生气，因为假的把这个行业的名声给搞坏了，让真的背上了行业不好的包袱）。所以我说，（有点拗口，但要认真领会），虽然我不看好地产的长期，但也不劝大家不买房；虽然明知道房价会涨，也不会劝大家赶快进入。

为什么？知其然已经不够，我们还要知其所以然，这样才能看得更透彻些。

首先说这轮房价飞涨的原因。

深圳去年飞涨的原因，用一张图（图2）可以说清楚。

原因很多，有的是初始原因，有的是启动后的推动放大原因，有的是次要的附属原因。

深圳楼市启动有三句话一个原因：中央委员来当市委书记点燃城市希望，加之自贸区落地，和直辖市的假想；都是一个原因：大家对城市预期的看好。这个预期一形成，深圳楼市必涨。内在的推动放大的原因是，一个是深圳土地确实少，可短期推出来的房源不多，类似于小盘股；像成都、广州这样的大盘股，你炒炒看看？第二是深圳有大量的闻风而动的，这些年培养起来的炒楼人群，他们极其敏感，会抓住机会，能快速发动。从供的方面来看，是有限的，从求的方面来看，短期内十倍放大，所以短时间供不应求，暴涨是必然。

北京的上涨道理也是很确定的。排除区位、经济、人口各个原因，我认为北京上涨的主动力是地价支撑并推动的。因为前面几个原因一直都有，为何前几年房价还低迷？从时间轴上可以明确看到我说的主动力发力的过程。原因也找到了，再次佐证。由于房地产上市公司或规模公司在二三线城市布局的大面积失败，公司还要继续开，怎么办？只好把资金重点投向了市场没有变坏的北京这样的一线城市，你看长期盘踞在三四线的恒大都来北京了。大家都来了，来了就要米下锅——土地。于是扎堆抢地，恒大连经适房地都抢，这样地价能不高吗？地价高，老百姓的理解，地产商不是傻子，未来房价肯定要高，赶快买。所以这轮地产公司的战略转移，支撑并被推高了北京的房价。就是说北京等一线城市的市场大涨是以三四线的不好作为垫背的。

那么今年上海等地，除了有一线城市地产公司扎堆，地价推动房价的原因外，还叠加了今年的经济形势和经济政策。

经济形势是货币贬值，大家手里有钱的恐慌，急着找出处；经济政策是政府启动去库存的政策，给了诸如降息、降准、降首付，包括取消限购等等利好。

正像我们看到这次制造舆论恐慌的机理、流程一样；如果我们再看清去库存的背后，以及对推动房价的机理这一点，我们就会从表面再多了一个现象背后的判断，认知的底盘更稳定，少了一些急躁和恐慌。

如何理解去库存？

我是从消费者的角度来说。

从广州这次的文件（图3）可以看出，各地是有明确的去库存任务的，已经上升到政府工作重点来确保，或者说提到了政治的高度。这里面可以从两个方面来解读，一个是这些房子一定要卖掉，会给利好促使大家买；另一方面是说明政府太需要大家买房了。一个一直讲不靠地产的政府，突然180度地来依靠买房，说明我们的经济实在不行了，不依靠地产不行了。这个道理大家懂吗？

懂了这个道理，还有个另外的道理，我要深入浅出地讲。

那就是经济太差，房价大卖大涨的经济学基础其实是没有的，是政策人为制造出来的。

但既然给了这个政策，给了我们这个买房的机会，我们要不要急着抓住？

这道题，深圳人会以切身的经历明白，北京人几年后也会明白。

当年深圳关内和关外房价两重天，就是今天的北京房价和大北京房价的区别。关外的地产商都期待撤关，想象就像一道大坝拦住水一样，一旦撤了这个关，炸掉水坝，水就会流到关外，关外房价肯定大涨。但事实并不如此。这里的事实是，当时并没有炸掉大坝时的水流放出来，两边一样平的情形。大家想象的关外地产在那一刻大涨的情况并没出现。为什么？因为这个是长期现象，就是说关被取消是长期的，所以消费者不会去恐慌，去抢房子。其实我用的这个水坝模型还是对的，因为大坝被炸，一下子水流八荒，所以关外的水不可能像水库里的水一样高，但也会涨，至于现在也涨起来，那是整个经济大环境和城市环境的改善。倒是没有当年一条滨海大道联通南山带来的水涨效应，这个相当于是修了一条水渠。

说这个例子是想说，如果这次政策的放开没有窗口期，那就还是一个水坝被炸的感觉，不可能导致短期的上涨，所以没必要恐慌。而窗口期谁来定？肯定是经济情况，这个我估计大家心里一定有数。我预计今年的GDP增长是完成6.4%，不信打赌。为何这么确定？因为去年我预测对了，这个数字的制定原则我摸到了，就是“没完成，又沾边”，体现的理念是正视困难，又不失去信心。

现在把我的这个水坝和水渠原理应用一下到京津冀一体化，也可以有点指导作用。

因为京津冀这个概念也是长期的，所以靠这个概念来短期炒作也是不对的，相反，个别地方，如果是某种具体交通的修建，比如地铁修到了，这个相当于是引流渠的作用，买这里的房子会更靠谱。

所以是水坝被炸，还是修了引流渠，得到水的多少程度完全不同，这是两种判断模型。希望大家记住作为参考。去年我和某著名教授观点分歧，我也是依据这个原理的扩展，当时我号召大家去通州买房，对标的是深圳当年的福田，他号召去固安，大北京，对标的是深圳关外。

最后我想说的是，这是一波行情，确实是个机会，但我依然不知道你该不该下手，买还是卖。

可以明确给你说的话是这两句：

宏观看，不要恐慌；微观看，投资需短平快的手法，自住的赶快下手。因为住带来的是生活质量的改善等等，算的是另一本账，找机会再说。