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时代中国的旧改生意经

发布时间: 2019-10-23 16:51:53

来源: 中房报

分类: 行业动态


     在时代中国看来,城市更新是一门以时间换空间、利润高于短期项目的好生意。而这一被寄于颇高期望的业务板块也终于从2018 年开始贡献收入。

  10月13日,广州市增城区新塘镇官湖村经济联合社就官湖村旧村更新改造项目进行表决,时代中国控股有限公司(股票代码01233.HK,以下简称“时代中国”)被选定为该村的旧改合作企业。

  今年以来,时代中国已经在广州市、东莞市、佛山市等地拿下了多个城市更新项目。截至今年6月底,该公司储备的城市更新项目数量达85个,预计可转化为土地储备的建筑面积超过现有土地储备,投入力度可见一斑。

  在时代中国看来,城市更新是一门以时间换空间、利润高于短期项目的好生意。而这一被寄于颇高期望的业务板块也终于从2018年开始贡献收入,2019年上半年的毛利率高达84.9%,是公司整体毛利率32.5%的2.6倍。时代中国有关人士对中国房地报记者透露,截至目前,公司今年已成功转化5个城市更新项目,预计中短期内将有更多项目转化,推动公司营收和利润增长。

  但也是因为周期长,所以转化节奏存在较大的不确定性。易居企业集团研究总监洪圣奇在一篇报告里指出,根据上半年城市更新业务的毛利率水平来看,项目的结转有助提升时代中国的整体毛利率。然而,城市更新项目开发周期时间长,动迁不确定性因素大,最终结转的面积是否能占据公司未来营收的一定比例仍为未知之数。

  重兵布局城市更新

  官湖村位于增城区新塘镇,位于地铁13号线官湖站上盖,距离地铁站仅约500米。本次的更新改造范围面积约66.77万平方米,涉及居民537户,户籍人口1312人,总投资预算约63亿元。规划显示,改造后的官湖将变身为集商业办公、体育休闲、时尚产业配套等于一体的高端社区。

  据了解,为了获取村民的支持,时代中国煞费苦心,除了在公司层面成立官湖村城市更新事业部,还开出每月3000元的工资,聘请70位当地村民做宣传工作,最终得以杀出重围。

  除了官湖村,今年时代中国还竞得了广州的另外三个旧村改造项目——番禺福涌村、从化禾仓村、花都横潭村。在佛山,该公司于9月6日签约成为三水新城横涌村旧村改造的前期服务单位。7月29日,时代中国中标成为东莞市横沥镇横沥股份经济联合社中山西路旧围片区城市更新项目的前期服务商。

  根据半年报披露的数据,截至2019年6月30日,时代中国的城市更新项目数量为85个,总用地面积约1236万平方米,预计可转化土地储备为建筑面积约2801万平方米,超过当期公司约2308万平方米的土地储备总建筑面积。其中,有44个项目,将可能在2019~2021年完成改造,总用地面积约534万平方米,可以实现土地储备建筑面积约1247万平方米。另外,尚有41个项目,已签订合作意向书,将可能在2021年后完成改造,预计总规划建筑面积约1554万平方米。

  时代中国的有关人士表示,随着城市化进程的推进,核心区域的存量土地资源且竞争激烈,城市更新的业务能有效补充土地储备,与短期项目的获取形成互补,保证土地储备的稳定供应。“以时间换空间,来获取优质土地。”

  也因此,在半年报里,该公司表示要继续保持稳健的投资策略,积极参与城市更新改造,确保拥有充足且优质的土地储备及城市更新业务的持续增长。

  高毛利与不确定性

  对于目前公司在城市更新领域的发展情况,时代中国董事会今年主席岑钊雄显然还是满意的。在8月份的业绩推介会上,他表示,早期公司是克服困难进入旧改领域的,经过六七年的努力,逐渐转化出来形成了很强的竞争力,无论市场怎样都会不断释放出来,给销售额提供保障。他认为,在这些旧改项目的基础上,如果不是定非常高的销售目标,公司都可以轻松达到,不需要冒险。

  该公司重兵布局多年的城市更新项目从2018年开始逐渐转化,新转化的4个项目3个为旧厂改造,1个是旧村改造,总货值近145亿元,当年贡献收入27.76亿元,占公司总收入的8.08%。2018年,时代中国的物业开发毛利率为25.3%,而城市更新业务的毛利率则高出不少,达到64%。

  2019年上半年,该公司又转化了4个项目,总货值近19亿元,新增收入6.41亿元,占公司总收入4%,对应股东应占利润1.7亿元,占比为10.7%。计入营收的是金融城旧厂项目和里水洲村这两个项目,均由时代中国负责前期整理,其中金融城旧厂项目在整理后进行了公开出让,为其他开发商所竞得,而里水洲村则在公开竞拍时由时代中国自己拿下。这两个项目的毛利率更高,将近85%。上半年时代中国的毛利率同比上升4.3个百分点,便是因为结算了较高毛利的产品,以及新增城市更新业务。

  岑钊雄对投资者透露,城市更新方面,公司通过特殊的方法用很少的钱撬动了很大的项目,IRR相当高,有信心公司未来每年保持10%-20%的利润增长。

  投资机构也认为,对于时代中国这类重仓粤港澳大湾区的中型房企而言,城市更新是比较具备想象空间的业务板块。按照中金公司的测算,时代中国目前的土地储备对应可售货值约1900亿元,潜在的城市更新项目预计可售货值超过2000亿元,足以覆盖其未来四年30%的复合销售增速,预计2020年有望超过1000亿元。一级土地开发业务有望贡献额外利润,预计公司2020年核心净利润将达到67亿元(对应两年年复合增速26%)。

  不过,这门高毛利生意的变现速度受到了地方城市更新政策的很大影响。以今年转化的广州红卫村项目为例,早在2010年底时代中国就与该村签订了整体改造协议,但拆迁难度超出预期,直到2017年底才完成全部居民搬迁。

  “旧改的节奏是企业把控不了的,主要看政策。利润高,但时间长,把年化收益率算一算的话,其实差不多。”一位港股分析师坦言。

  截至目前,时代中国的城市更新项目几乎都集中在粤港澳大湾区,这是岑钊雄放言大湾区能够实现一千亿元乃至两千亿元销售额的底气之一。


责任编辑: daliadmin

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