未来房地产政策，是收还是放？看这一篇就够了！

       8月份以来，房地产政策层面可谓是热闹纷呈，放松政策既有市场预期中的降准，又有上海、珠海局部放松限购以及天津放松限价等。

  在房地产市场现已步入调整期的大背景下，厦门、福州和合肥政策却再度收紧，或将进一步加剧市场下行压力。以下我将逐条点评近期出台的政策，并给出年内政策走势的预判：

  01 信贷环境整体趋向宽松，但涉房信贷适度收紧并执行窗口指导

  中央政策：正如市场预期中的，上周五央行降准释放长期资金约9000亿元。

  点评：未来信贷环境整体趋向宽松，但房地产信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。一方面，房企融资收紧常态化，且有愈演愈烈之势。另一方面，居民房贷业务大幅缩量，短期内房贷利率易涨难跌。典型如深圳招商银行，LPR新规落地后房贷利率不降反升，首套、二套房贷利率分别为5.15%和5.45%，分别较之前提升0.005个百分点和0.06个百分点。因此，我认为降准对房地产市场利好程度有限，即使“金九银十”传统销售旺季，市场也较难出现全面反转行情。

  02 上海、珠海等放松调控对市场影响有限，天津难解市场下行压力

  地方利好政策

  1：上海自贸区临港新片区、珠海香洲区相继放松限购政策。

  点评：政策利好仅限于放松限购的区域，对整体市场影响极其有限。典型如上海自贸区临港新片区，短期将释放部分因限购被压抑的自住购房需求，但由于临港片区地理位置实在偏远，似有出上海的“错觉”，很大程度上导致长期以来临港片区整体发展进度明显不及市场预期。因此，如何更好地打造人才、产业之间的闭环效应，以产业留人、以人助力产业发展，仍是临港片区下一阶段发展亟需解决的难题。

  地方利好政策

  2：无锡调降人才落户门槛，杭州提升应届高学历毕业生生活补贴标准。

  点评：无锡、杭州皆意在营造良好的人才发展环境，以期吸引更多高素质人才前来就业、生活，助推产业经济更好、更快发展。

  地方利好政策

  3：长沙明确购买公寓。

  点评：随着长沙房地产市场持续转冷，公寓成交显著放缓，库存压力不断加剧。长沙明确购买公寓，可以在一定程度上刺激公寓类产品置业需求，进而定向解决公寓去库存难题。

  地方利好政策

  4：天津放开片区指导价定价原则，允许开发企业自主定价。

  点评：鉴于当下天津市场下行压力较大，即使完全放开调控，我都不认为天津市场便会显著回暖，房价更难开启新一轮上涨行情，短期成交量价走势依旧不容乐观。

  03 合肥变相抬高地价，福州低货币补偿区域压力尽显，厦门限签宜立即停止

  地方利空政策

  1：合肥建立房价和地价联动机制，根据周边新房以及二手房销售均价，拟定宅地起拍价、最高限价。

  点评：基于市场整体下行的大环境，合肥并未顺势调低地价，反而变相上涨，无疑将增加项目开发、现金流周转乃至盈利的难度，进一步加剧房企开发投资压力。

  地方利空政策

  2：福州调降旧改项目货币补偿比重。

  点评：预计对福州市场有较大负面影响，特别是仓山、晋安、马尾这类货币补偿比例不超过30%的区域，那些具备强大资金实力的拆迁户或将从市场上消失，市场下行压力着实不容小觑。

  地方利空政策

  3：厦门市房管局约谈主要开发商，那些房价涨幅较大或者对全市备案价格有较大影响的房源将限签。

  点评：我认为限签政策是不合适的，虽然不见诸纸面，但哪怕是口头通知也不应该，若有应立即停止。

  04 银根放松房地产总会受益，压力城市在放松政策之外还需呵护和培育

  展望未来，我认为中央层面应该没有更多的限制性政策出台。当然，在银根整体放松的前提下，对房地产还是会做出相应的限制。但如论怎样，市场中的“水”多了，总会有办法流入房地产市场。因此，银根放松房地产总会有所受益。

  地方“因城施策、一城一策”主基调未变，考虑到当前的市场环境，大多数市场压力较大的城市，可能还是以放松政策为主。但即使如此，市场也不是靠一两个放松政策，就能拉回到正常的发展轨道，还需要更长时间地呵护和培育。