楼市大变局！5折起卖，房价要跌？

作为中国房地产市场最为特殊的存在，深圳楼市向来具有风向标的意义。

昨天(5日)，深圳市出台了一份新的住房政策，符合要求的人才只需6折的市场价即可获得住房，而人才标准为本科及以上学历。除此之外，深圳还将新增170万套住房，扩大房屋租赁补贴范围等安居措施。

媒体称，这是继98房改之后，深圳住房体制迎来“二次改革”。

一

深圳正式对外发布的这份文件叫《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。

这份“意见”试图明确未来18年(2018年至2035年)的深圳住房发展目标。其内容可概括为三点：

1、总量上：从2018年到2035年这18年间，深圳将筹集建设各类住房170万套。

2、政策房成主导：这170万套房子里，商品房占40%，人才房占20%，安居房占20%，公租房占20%。也就是说，未来18年，深圳只能提供70万套商品房，平均每年不到4万套。

3、打折购房时代到来。人才房价格为市场的60%左右，安居房价格为市场的50%左右。其中，人才房和安居房封闭运行，购房满10年才能上市交易，但前提是要向政府缴纳一定比例的增值收益。

深圳此次“征求意见稿”里，有两大亮点，值得我们关注。

二

亮点一：深圳今后，六成是保障性住房

根据深圳市的城市总体规划，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房只有170万套，有不少于100万套都是保障性住房，占比高达60%左右!

为何到2035年，新增住房只有170万套?

根据深圳市的城市总体规划，截至2017年底，深圳常住人口为1253万，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人。

如果按一房三户计算，550万人大概需要183万套住房。考虑到深圳自身的住房土地供应，以及城市整体规划，新增170万套住房似乎是一个非常合理的数字。

在这170万套新建住房中，有不少于100万套是保障性住房。这无疑是那些在深圳奋斗打拼，却无力购房人群的一个重大利好!按一房三户算，有大概300万人将因此受益。

而这次深圳楼市新政对保障性住房的惠民措施，可以用力度空前来形容。

亮点二：价格调控 力度空前

此次新规中，为符合要求的人才提供市场价60%的政策性支持住房成为大家所关注的亮点。这么说来，只要是本科毕业生前来深圳即可享受6折购房的优惠;而迁户为深圳市户籍的居民符合财产收入限制的更是可以低至5折!

这两种房子在买下来若干年之后，可以获得完全产权。应该说，这对于增加深圳吸引力很有好处。要知道，北京的“共有产权住房”是永远封闭流转的。

当然，在这两种房子上，将逐步累积庞大的轮候队伍，倒逼深圳提高落户门槛。

至于“公共租赁住房”，由于针对“低收入居民”(只租不售)，租金可以按照市场价打3折，特殊情况的可以打1折。

一个城市新增住房的60%都存在大比例折扣，这也是史无前例的，力度之大令人惊叹。这将有利于深圳“选人”，提升城市的竞争力。

深圳二次房改，基本符合“让市场的归市场，保障的归政府”的原则，但同时也会带来新的一些问题。

三

首先考虑的是商品房会否供不应求的问题。

170多万套房子的需求对应到2035年500多万的人口增量的配置似乎天衣无缝，但是却忽略了两点核心问题：

一是，未考虑存量住房的不足。根据广发证券的统计推算，深圳有50%的人口居住在小产权房里。小产权房本身并不受法律认可，这些人的购房需求如何满足?

二是，未考虑住房结构的失衡。照规划，170万套房子中只有四成是商品房，相比500多万人口显然不足。虽说会有部分人口导流到人才房安居房中，但商品房背后不仅有交通医疗资源支撑，还有房价刚性兑付机制托底，在供求失衡下，商品房房价很难降低。

所以综合来看，深圳土地，商品房数量不够，人口持续流入，这些都指向了最后商品房的价格有很大的上涨风险。虽然商品房不与保障类住房互通，但定价上却有联系。而保障类住房则是价格的被动接受者，换句话说，就算保障类住房再多，也得按照商品房价格的5-6折来购买和租赁。

第二点，深圳设计了三种住房模式，其中人才房安居房虽然能以五折六折买下，但这个价格买下的并非全部产权，而是与共有产权房类似。同时，深圳设计了长达10年的封闭期。在封闭期内，这些住房不能上市套现，只能在体系内流转，这就意味着这些住房失去流动性。不难想象，在房价暴涨的预期中，商品房自然会继续成为资金追逐的对象。

同时，人才房、安居房和公租房为主导的结构，意味着新福利时代的到来，恐怕也很难避免新的腐败寻租问题。

另外，既然要构建租购并举的住房体系，租售能否同权，是至关重要的问题。然而，这份方案，却未看到推进租售同权的时间表。

这次深圳方案，可谓是将市场与保障相结合的探索。让商品的归商品，爱炒就炒去，而保障的归保障，让更多的人都有房可居。不过公众号房屋屋认为，这仍不足以改变目前的楼市格局。

原因在于，土地供应不足、房价刚性担保、租售仍不同权的老问题依旧存在，短时间内，房价恐怕仍然很难退烧。

新闻来源：中金在线

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