北京试点集体土地租赁房贷款，长期资金难题得到破解

导读：为推进集体土地租赁住房建设，近日，国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已完成具体贷款方案的出台。如果去年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划，那么，近日出台的开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。换句话说，集体土地租赁住房建设，得到了四家银行真金白银的支持，集体土地租赁住房建设的融资问题，得到解决了。

长期贷款政策破题

近日，国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已完成具体贷款方案的出台。

对于推进集体土地建设租赁住房，北京一直走在全国前列。早在2011年，北京市就已经向国土资源部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。同年，国土部批准北京市开展试点工作，北京市因此成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。2017年8月28日，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，提出将在北上广等13个城市建立试点，通过对集体建设用地加盖租赁住房，实现土地存量进一步高效利用。同年11月16日，北京市规划和国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确，从2017年起五年内，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

集体建设用地是住房租赁市场的重要土地来源，随着相关政策支持到位，开发节奏势必加快。不过，集体土地建设租赁用房面临着一些难题，其中之一就是房屋建设开发的资金问题。住房保障类贷款的收益没有商业贷款高，并且住房租赁市场所需资金的期限长达十年，成本也较高，贷款配套举措将有利于解决此类问题。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，此类贷款为住房租赁市场提供更多支持，利用集体土地建长租房，从根本上说有助于构建租购并举的住房制度。从北京市的角度来说，土地相对会少一点，集体土地进入到住房租赁市场，持续的土地供给进而增强住房租赁市场供给是有重大意义的。

业内人士表示，随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来，价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面：其一，大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求，并压低市场租金，进而抑制房价。其二，大量低价高品质的租赁性住房出现，也会压低市场的房租租金，而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。其三，在银行眼中，与租赁型租房比，价格高企的商品房将成为高风险资产。

租赁性住房的“药引子”

如果集体性租赁住房是破解楼市难题的“长效机制”中的重要一味药，但这味药需要个药引子——即大量的长期资金。

而商品房相比，集体性租赁住房在向银行融资上，有着天然缺陷，其一是产权属于集体，不像商品房属于企业和个人那样明确;二是贷款期限长，不像商品房项目那样3-4年就可完成一个开发周期;三是无法出售变现，即是还不上钱就成了烫手山芋。

对于集体性租赁住房的开发企业来说也一样，因为房子无法通过销售回笼资金，前期的融资将直接决定项目能否得到落地实施。

此次，国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点出台的具体贷款方案恰当的平衡了集体租赁住房开发企业和银行的各自利益。如华夏银行的贷款方案，有四大特点:

一是贷款期限长期，贷款比例高。

“方案”规定，符合银行评级条件的农村集体经济组织或与国企合作的联营公司可申请此类贷款，贷款主体的资本金比例不低于20%，包括宽限期在内的贷款期限最长为25年。

二是还款方式灵活，还款压力小。

在还款方式上，宽限期内还款机构可只还利息，不需还本;运营期内也可按照项目情况设置灵活的还本付息计划，可按月或季归还贷款本息。

三是贷款利率低，放款快。

值得关注的是，联营公司原则上执行基准利率，可根据项目和资金市场情况适当浮动;集体经济组织基准利率适当上浮;此外，在授信审批时效上，贷款内部审批时限不长于30个工作日。较于开发商的融资利率足足便宜了一半。

四是即照顾银行对风险的顾虑，又不增加开发负担。

在华夏银行的融资方案中，相关借款的担保要求需同时满足符合银行要求的抵押或第三方(包括联营公司股东或其他有实力的国有企业等)提供保证担保;房屋出租预期收益质押。

银行风控举措需跟进

需要指出的是，由于集体用地的特点、贷款期限较长等原因，此类贷款也给银行风控提出了新的要求。

这类贷款具有一定的风险。因为集体用地抵押、处置比较难，对银行风控确实提出了新的要求。政府要提供更多的政策支持，比如说银行贷款利率相对比较低，是不是考虑更多的政策补偿。对抵押物不足或者说难以抵押的项目提供其他担保措施等。

银行在对此类贷款担保、审批等方面也应比较谨慎。相关借款的担保要求需同时满足符合银行要求的抵押或第三方(包括联营公司股东或其他有实力的国有企业等)提供保证担保;房屋出租预期收益质押。此外，针对集体土地建设租赁住房贷款业务的单户授信审批权限为8亿元，大于此额度需要上报总行审批。

对于此类风控的要求，短期看地方政府也会给予一定的支持。关键是后续银行需要从贷款流向的角度来监督产品的开发，防范各类租赁产品出现空置或闲置等现象，抑或是出现租金低迷等现象。对于此类租赁住房来说，未来要关注社会保障和商业运作两个因素。从社会保障角度看，形成不同价格的租赁住房是关键，而从商业运作角度看，需要防范各类集体建设用地的收益权流失，或者不能和发展农村集体经济挂钩。