拿地“溢价红利”正消失

　　作为长三角特大城市、扬子江城市群**城市以及下一步明确建设的国家中心城市，南京多年来一直是各路房企排兵布局的重地，也是品牌房企争相角逐的沙场。业内统计表明，截至2017年全国房企百强名单中的70多家房企，都已在南京布局项目开发，包括万科、保利、中海、招商、金地等龙头房企在宁开发已长达10年以上。市场的不断成熟发展，品牌房企的扎堆布局，助推着南京楼市不断走向品质化、品牌化的升级之路。

　　而在2017年，南京房地产市场却发生了令各家房企乃至全行业都始料未及的变化。这一年“房住不炒”“长效机制”“租购并举”正在迅速成为房地产的一系列关键词。以“限购、限贷、限价、限售”为代表的“四限”调控环环相扣全面拉网，楼市心态由过热转向理性，行情持续降温。国家统计局数据显示，整个2017年南京新建商品住宅价格全年止涨，累计下降幅度超过1%，截至当年11月同比降幅已达1.5%。全年住宅成交仅为6万多套，相比去年超过12万套的成交量呈“腰斩”。高价地块面临上市困局、销量冷热不均分化严重、平价跑量甚至促销卖房越来越多，而调控仍没有显现松动迹象，去**、去杠杆的背景之下，“房子”正在日益回归原本的居住价值和属性。2017年给南京楼市带来的已不仅仅是市场风向的转变，更是一场风云激荡的行业变局开演。

　　楼市转向让房企始料未及

　　高价地“站岗”成为标志事件

　　2016年4月的一场土地拍卖会上，位于麒麟科创园的一幅G09地块开拍，起拍楼面价已达到8500元/平方米，超出此前区域拍出的最高楼面价8260元/平方米，最终经过61轮报价，被京奥港以47.6亿拿下，楼面价22353元/平方米，比此前的最高地价还高出近1.7倍，引来市场一片惊呼。在当时的拍卖现场，主持人还一再提醒大家举牌要冷静，但无论是市场氛围、还是拍卖场的氛围，都已无法让房企冷静下来。而就在同一年，南京土地拍卖诞生了24幅楼面价达2万元的住宅地块，多达十几个楼市板块的最高地价纪录被刷新。

　　转眼到了2017年，高价拿地的结果不仅让市场，也让房企自身始料未及，迫于资金回笼压力，麒麟G09地块开发的京奥港未来墅项目不得不在拿地一年后加紧筹备上市，而严格的限价“红线”依旧牢不可破，当年9月项目首批房源以25884元/平方米的整体均价入市销售，仅比地价高出3500元/平方米左右，增幅仅为15%。被业内称为“贴地价开卖”。

　　即便如此，由于项目是在刚需购房为主体的麒麟板块开发高端大户型销售，贴着地价卖房开盘去化仅为7成，此后卖房进展也比较缓慢，到了年终甚至一度出现工地暂停施工的窘境。事实上，当初开发商拿地后对市场**十分看好，拿地销售的信心也堪称十足，为此不惜高成本融资，联合信托公司发起了一款34亿元的信托产品，还早早释放出了4万元/平方米以上的“放风价”，而最终不仅销售面临的困境完全出乎意料，融资也即将到期，处于内外交困的境地。

　　放眼整个南京市场，对于2017年的现状始料未及的，还远不止京奥港一家房企。市场面信息显示，这一年南京楼市所有楼面价2万元以上的高价地块近乎万马齐喑，很难有项目启动销售，仅有入市的三幅地块中，有两幅还是在2015年就已拿地。

　　在“新宁十条”出台后的2017年下半年，不仅开发商高成本拿地需要无偿竞建保障房，地块的最高限价也普遍低于此前同区域水平，2017年末出让的十几幅住宅地块几乎全线没有达到最高限价，同区域的楼面地价最多下降近一半。而此前高价拿地的房企，也不得不面临着地价越来越低的处境，甚至同一家房企在同一个板块拿地，楼面价也越拿越低。国资置业2017年初在汤山拿下的G91地块楼面价14171元/平方米，到10月份又在同区域拿下一幅G56地块，楼面价只有10747元/平方米，直降3400多元/平方米。不仅如此，年底汤山出让的两幅地块G65与G66，一幅楼面地价10638元/平方米，另一幅楼面地价仅有10537元/平方米。在六合板块，荣盛地产2016年底拿下的一幅G86地块楼面价达到9647元/平方米，创下六合板块最高地价纪录，到了2017年9月，荣盛同样在六合拿下的一幅G47地块，楼面价8972元/平方米，地价降幅接近一成，年末六合出让的一幅差不多位置的G67地块，楼面价再度降低至7173元/平方米，相比此前最高地价降幅超过两成。就连经验丰富的央企也出现同样的状况，2017年7月保利联合金地拿下的淳化G21地块楼面价16015元/平方米，比其在3月份拿下的G05地块楼面价也降低了5000多元/平方米。

　　仅仅相隔一年甚至不到一年，同区域的地价水平就接连下降，这是很多2016年信心满满的房企所未曾预料到的局面。业内统计显示，自2015年6月河西诞生首幅楼面价“2万+”地块至今，南京土地市场已经诞生总计38幅楼面价2万以上的高价地块，其中2015年诞生5幅，2016年诞生多达24幅，而2017年至今仅诞生了9幅，“新宁十条”落地之后的下半年更是仅诞生了两幅。与此同时2017年内已有包括江北高新区、六合、南部新城、江宁九龙湖、青龙山国际生态新城、麒麟科创园等十几个板块，土地成交的平均楼面价都出现下降，其中半数降幅超过一成。与此同时，由于热点板块土地供应也在增加，大量新地块出让后，以往出让的高价地块也逐渐被“边缘化”，甚至被迫“站岗”。

　　拿地开发“溢价红利”正消失

　　房企盈利规则已被颠覆

　　不光是在南京土地市场，在新房销售市场，出乎业内预料的情况也很多，整个2017年，限价政策不仅持续全年丝毫未放松，还从号称“房价风向标”的河西覆盖到全市各个板块，河西南3.5万元/平方米、河西中部4.5万元/平方米、南部新城3.5万元/平方米、江北中心区3万元/平方米、高新区1.7万元/平方米、六合1.5万元/平方米、江宁百家湖3万元/平方米、禄口1.7万元/平方米、板桥2万元/平方米、仙林3万元/平方米……无论是刚需基地，还是改善标杆，毫无例外全部受到限价“红线”压顶。

　　业内不完全统计显示，在2017年全年入市的200多家楼盘中，“零涨幅”楼盘数量至少已经超过100家，累计推出的限价房源数量至少达到5.6万套左右，占到全年6.37万套房源上市量的八成以上。由于限价红线一路不放松，楼盘又在加速出货，在全市包括江宁、江北、河西、城南、城北、仙林等板块，有大约20多家楼盘，近一年时间内从入市直到收官，均价几乎都没怎么涨。

　　在此前限价调控尚未实施的时候，开发企业完全可以通过地价托涨房价的方式，高价拿地高价卖房，通过土地和房源的溢价来博取利润空间，还可以拉动市场“买涨”的心态。然而就在2017年，这样的“规律”已被颠覆。不仅溢价空间荡然无存，为了维持资金周转，开发企业还不得不在限价背景下加快跑量，片区供应的加大，又导致区域市场竞争日趋激烈，市场氛围理性后，购房者更愿意货比三家，产品竞争力或是品牌附加值不足的楼盘，去化便不容乐观，销售也不如以前顺畅。

　　不仅如此，早在2016年南京就已出台新规，土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入房价准许成本。2017年这一规则进一步升级为竞争保障性住房面积，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本，这也意味着楼盘的核价成本从拿地开始已被限定，此外还有装配式住宅、现房销售、成品房交付等越来越多的开发要求，拿地做项目的成本门槛也越来越高。甚至连竞拍住宅用地的保证金比例也越来越大，从10%一度提高到20%甚至30%。开发成本不断上抬，房价利润空间越限越紧，如果说京奥港麒麟项目只是一家房企的境况，那么整个楼市规则的颠覆，则是每一家开发企业所面临的真实处境。

　　某大型房企总裁表示，房地产黄金时代在一二线热点城市拿地，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2。但如今有些地块的配比关系已降至1：1.3或1：1.4。这意味着过去10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，10亿元买来的优质土地可产生20亿元销售货值。如今10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值，“土地红利已经消失”。