长租公寓新玩家： 开发商变身“房东”

随着各种利好租赁市场的政策不断频传，除各大运营商之外，房地产商也纷纷跃跃欲试，纷纷化身“房东”，入局长租公寓市场，迈入租赁市场新纪元。

存量房市场的新玩法

长租公寓本身，已经不是新鲜话题了。从规模管理角度来看，实行统一物业管理的整栋式公寓被称为集中式长租公寓;拿到业主房源之后统一装修出租的公寓被称为分散式长租公寓。现阶段市场的长租按运营主体可分为三大类。

其中第一类最受推崇，是互联网创业公司投资，或具有互联网运用模式的白领公寓，诸如魔方、未来寓等。

这一类公寓大多以风格鲜明、设计时尚、社区服务丰富为特色，给入住者提供全方位的软性服务。吸引了一大批受过高等教育的年轻人，其中有相当一部分具海外背景，同时有一部分公寓则专门针对外籍人士。

第二类是以酒店集团为引领的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等。

第三类便是房地产公司旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

从去年开始，房企进军长租公寓领域，并快速成立自己的长租公寓品牌并不是新鲜事。

以杭州为例，2017 年5 月下旬，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”入杭，在萧山市心北路和建设四路交叉口的精峰世纪大厦开张，首批推出298 套带装修房源。如果从去年7月在北京的首个落地项目算起，到如今涵盖不同区域的多家分店，总计有800 多套可接受预订的房源，引领各大开发商加入“房东”行列。

6 月底，龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”首批约500 套房源，在城西留和路58 号蓝保大厦掀起盖头。

杭州几个本土房企高管离职后创业成立浙江大悦资产管理公司，旗下长租公寓品牌“群岛”，今夏也有两个项目在滨江和城东亮相。

除万科泊寓之外，开发商和各长租公寓运营商玩出了多种花样，龙湖冠寓、旭辉领寓等各种“寓”犹如雨后春笋。今年3 月，在龙湖奥体项目天璞的发布会上，龙湖杭州公司总经理张旭忠提及：龙湖长租公寓项目3 年规划目标10000 套房源。分解到2017 年，今年“冠寓”预计签约3000 套房源，完成开业2000 间。

万科高层也在多个场合表示，万科进入长租市场绝非玩票，而是想要把万科的服务精神和品牌精神带入最需要这些基因的租赁市场。万科高层说：“这是我们生态森林最重要的一环。”

房企为何看上这块“回报率低”的“蛋糕”

有人曾说长租公寓的盈利模式很简单，房租差价和管理费。这属于传统的重资产模式，其最重要的在于成本的管控，例如收房成本、装修成本和管理成本。很显然，长租公寓不是这么来做的。这块香饽饽，可能吃起来的时候，吃相还需要再琢磨。

首先对于租客来说，价格并不是吸引租客的因素。甚至，与普通的自由私宅租赁价格相比，租金相差无几，而且在面积上明显小于普通住宅的单套面积。从水电费成本角度来看，因采用商业用水和商业用电也高于普通民宅。那么长租公寓如何来吸引大量年轻租客的关注呢?

以熊猫公寓北工大店为例，虽然每间房没有配置厨房，但公寓整体设计了超大空间的公共区域，其中包含无人超市区、咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区和电玩按摩区等八大免费服务区域。同时，熊猫公寓内还提供熊猫App、免费网络、免费熨烫、免费健身、免费咖啡、免费采暖、免费保洁以及免费4K 高清IPTV 8大免费服务。通过熊猫App，租客还可以一键享受到包含维修、洗衣、早晚餐、夜宵等在内的全生活一站式服务。长租公寓正是以这样创新的方式来打破传统租房的概念，吸引着一批又一批的年轻人前来入住。

而这些，都是需要牺牲住宅面积或者资金投入才可提供的服务。对于开发商而言，这是投入，需要考虑回报，所以前些年很早进入长租公寓的一些公寓运营商，真的找到稳定盈利模式，目前尚未发现。而且目前我国的长租公寓盈利模式还处在最初级最简单的一种营收模式，就是收租。那么此时开发商入局是意欲何为呢?

这两年卖房卖到手软的大开发商入局，不能不说和政策有关。2016 年5 月，上海周浦一幅住宅用地出让，规定了开发商必须自持项目15% 住宅物业70 年，只能租赁，不能销售。

自此后，上海所有出让的住宅开发用地，都会有开发商自持面积的比例要求。紧随其后的是北京。2016 年11 月25 日，北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，提出自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70 年。

北京、上海两个一手房新增市场远远小于二手房增量市场的城市，相继出台让房企自持物业的土地出让新规，对于房企展开新布局是一种推动力。

除了国家从去年开始对住宅租赁企业的态度表现出支持外，对于房地产商本身来说，也有自己的需求。在细分客户群体的基础上，开发商希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖。

房地产的周期性很强，一旦进入存量房时代，如何将尚未卖出去或者暂时没有卖出去的房子利用起来，是许多房企的需求，至少可以给现阶段现金流紧张的房企带来一定的现金流，尽管微乎其微。毕竟在存量房时代，如何盘活闲置的不动产，其中大有文章可做。仲量联行中国区研究总监周志锋曾向媒体表示，包括国际上的一些企业也对中国巨量的闲置不动产资产管理市场颇感兴趣，比如美国联合办公行业巨头WeWork 旗下的WeLive。

当前一二线城市房价普遍高企，很多年轻人无法买房，这已经成为社会需要面对的现状。更多年轻人面向品牌长租公寓，将为这个市场带来未来容量达到万亿的市场份额。诚如万科董事会秘书朱旭说，当下长租公寓行业虽然群雄纷争，但还没有领军人物，市场空间仍然巨大。

房企做“公寓”的利弊

目前房企介入长租公寓市场有四种模式：自持转做公寓、从乙方租赁物业、买地自建和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作。

观察人士指出，长租公寓行业面临资金瓶颈，原来进入较早的公寓品牌缺乏资金实力，多个运营品牌商拿了融资之后抓紧扩张，更多的公司与品牌面临被收购。

而大房企最大的优势是不愁自有资金，比如上海地区一年买地资金预算拿出一部分就可以收购不少存量项目。万科今年的目标是，包括15% 自持在内，上海有30 个项目开业。

而长租公寓要做得持久，最终要考虑的依然是盈利问题。做长租公寓，只有达到一定规模之后，才会进入盈利阶段，长租公寓一旦拓展到2万间房源左右的数量时，成本就会得到大量的分摊，规模效应就会发挥出来，这时多个项目就会强于单个。

而从盈利角度考虑，当前开发商最需要做的核心就是培养运营能力，尤其是怎么样做到成本控制、运营管理。其实，不止开发商，整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营实现盈利，而目前在这个行业里盈利的并不多。

业内人士分析，长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租成本。目前这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。

而房企大部分在销售和成本控制上有着得天独厚的优势之外，对于长租公寓最需要的标准化后续服务和运营却恰恰是匮乏的，这也是很多人对于房企进入长租公寓的一个担忧。长租公寓从一开始就带着互联网创业的基因，而这部分对于一向搞实体的房地产商来说，要做的功课显然还有很多。

由此可见，房企入局长租公寓，前路依然漫长。