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北京市住建委:优先保障结构稳定且多人口家庭万达集团董事长王健林又有新动作了。
继上个月万达集团狂甩重资产业务后,8月9日晚间,万达酒店发展发布公告称,公司将以63亿元向万达文化收购万达文化旅游创意集团有限公司(万达文旅)全部股权,以7.5亿元向万达商业收购万达酒店管理(香港)有限公司(万达酒管)全部股权;并向万达商业出售在万达置业投资、万达国际地产、万达美洲、万达澳洲地产的全部权益。
这一买一卖最明显的影响是,万达酒店发展港股于8月10日复牌后,股价开盘为1.4港元,大涨超20%,盘中涨幅一度达38.79%,收涨19.83%。
而在8月11日,截至记者发稿,虽然港股大跌,万达酒店发展的股价依然表现强势,一度上涨近15%。
进行这种“左手倒右手”的交易,王健林究竟图什么?
目的一:提万达酒店发展盈利能力
作为这场交易的主角,万达酒店发展近期的财务表现并不是那么乐观,其股价自2013年上半年达到最高价5.25港元后,就持续下滑,后续表现乏力。
记者整理历年年报发现,万达酒店发展在2012年到2016年的营业收入分别为27.73亿港元、13.48亿港元、1.86亿港元、21.77亿港元和3.74亿港元,表现十分不稳定。
年报还显示出,万达酒店发展2014年和2016年收入急剧下降,主要是因为物业销售的大幅减少。
万达酒店发展的业务包括物业销售、物业租赁、物业管理服务,其中物业销售业务在2012年到2016年的收入,分别为27.28亿港元、12.32亿港元、0.58亿港元、19.23亿港元和1.49亿港元,占总体营收比例分别为98.35%、91.39%、31.18%、88.33%、39.84%。
2014年和2016年物业销售占比从90%骤降到30%,说明物业销售的不稳定,造成了万达酒店发展收入的不稳定,进而影响到公司的盈利能力。
此外,万达酒店发展在2012年到2016年的销售净利率分别为8.77%、17.35%、-63%、-0.96%、20.33%,表现同样十分不稳定。
那么,万达酒店发展特意向母公司收购来的万达酒管和万达文旅,就能为它带来什么转机吗?
上个月,万达酒店发展的母公司万达集团将77间酒店以199.06亿元售予富力地产,将13个文旅项目以438.44亿元售予融创中国。
值得注意的是,万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务,仍然保有出售的77家酒店的管理经营权。
对于文旅项目的管理业务,融创亦需要每年向万达支付6.5亿元管理咨询费(约合7.61亿港元),为期20年,合共130亿元(约合152.3亿港元)。
对于万达酒店发展2016年3.74亿港元的营业收入来说,光是7.61亿港元的咨询费,就相当于原营业收入的203.48%。
虽然没有公布富力每年向万达支付多少酒店管理费用,但是有了万达文旅和万达酒管的全部股权,除了表现不稳定的物业销售业务收入,万达酒店发展以后至少能保证每年有稳定的酒店管理收入入账,加上融创支付的管理咨询费,万达酒店发展就能够保证收入有较为明显的提高,其盈利能力将得到改善。
目的二:万达酒店发展轻资产化
除了获得更为稳定的盈利能力,万达酒店发展通过出售重资产而转型轻资产化,改善资产负债率。
公告显示,万达酒店发展向大连万达商业出售在万达置业投资、万达国际地产、万达美洲、万达澳洲地产的全部权益,包括桂林项目的51%股权、伦敦项目的60%股权、芝加哥项目的60%股权和悉尼及黄金海岸项目的60%股权,具体作价则待独立估值,并以该等项目公司的资产净值计算,最终以现金结算。
我们来看看这些被万达酒店发展出售的项目具体情况。
桂林万达广场项目的总建筑面积规划约33万平方米,其中包括15.3万平方米的购物中心和17.7万平方米的商铺、住宅和其他销售物业,已于2015年9月开业。
伦敦项目的总建筑面积规划约11万平方米,计划开发为集住宅及酒店于一体的高档综合体项目,预计于2021年完成开发。
芝加哥项目的总建筑面积规划约17.6万平方米,计划建设五星酒店(193套客房)及高档公寓项目,预计于2020年完成开发。
澳洲悉尼项目的总建筑面积规划约9.83万平方米,计划建设集酒店、住宅及零售为一体的全新高档多用途综合体项目,预计于2021年完成开发;黄金海岸项目的总建筑面积规划约14.4万平方米,计划建设一栋五星级酒店和两栋高档公寓,预计于2019年完成开发。
相对于其收购的万达酒管和万达文旅,被万达酒店发展卖出的项目属于重资产业务。
王健林曾多次强调万达集团要向轻资产模式转型,并定下了两个目标:一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%,房地产销售收入、净利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超过20%。
现在,重资产业务将从上市平台转移到非上市母公司,轻资产业务将从母公司转移到上市平台,这就首先实现了上市平台的轻资产化。
另外,万达酒店发展在2012年到2016年的资产负债率分别为87.12%、72.08%、71.45%、81.18%、82.47%,从2014年起呈持续上升的状态。公司在2016年的存货为46.08亿港元,占总资产比重的28%。
这样的资产状况并不乐观。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,对于两家轻资产公司的注入,从收入和盈利等指标来看,前期预计会在高端酒店和特色文旅产业方面发力,这有助于培育高端的文旅消费需求。如果后续业务持续,那么也可以培育轻资产业务,这对于此类企业降低负债规模也是有积极作用的。
在万达集团发展战略的层面上,严跃进认为,在该交易完成后,万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位,带有很强的资本运作的导向,有利于万达文旅后续的积极融资和扩大国际化发展战略。
目的三:利于万达商业回A
分析完万达酒店发展,我们再来看看母公司大连万达集团。
万达集团现在的架构比较复杂,拥有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融。万达商业旗下有万达广场和万达酒店两个重资产业务,万达文化旗下有酒店管理业务、旅游业务以及影视文化和体育等业务。
根据万达集团官网公布的《2017年上半年万达集团工作简报》,2017年上半年万达集团收入1348.5亿元,其中万达商业收入735亿元(占比54.51%)、文化集团收入308亿元(占比22.84%)、金融集团收入206.1亿元(占比15.28%)、网络集团收入25.6亿元(占比1.9%)。
这次交易主要发生在万达商业板块及万达文化板块之间,万达商业注入4个地产项目,万达文化的酒店管理业务和文旅业务被剥离。
两大板块都发生了变化,会让万达集团未来的业务收入结构产生变化,万达商业收入占比增加,其余板块收入占比减小。
同策咨询研究部总监张宏伟指出,万达集团的此番动作,是万达对自己旗下业务的一个规划和重组,有利于万达商业回归A股的进程。
严跃进也表示,透过类似做法,充分体现了万达商业回归A股的决心,万达背后的各类资源正加快整合,这有助于梳理业务条线,对加快回归A股有积极作用。
目前,证监会网站显示,截至8月3日,万达商业在A股的IPO最新排名已上升至第58位,状态显示“已反馈”。
责任编辑: dali01
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